老媽想把房子轉到兒子名下 如何處理才最劃算

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　　老西關的私房若未經交易，舊版房產證上不會注明土地使用年限。

　　直系親屬間選交易過戶比贈與稅費少得多且日后轉手無需為高額個稅擔憂

　　案例：近日，陳女士計劃在老城區(qū)買一套180平方米的新房，由于其名下已經有兩套房產，按照限購政策，她沒有購房名額。為了符合購房資格，她打算將名下一套面積約110平方米的越秀區(qū)三房單位轉給已經成年的兒子。這套三房單位是陳女士10年前購入的房產，當時成交價約60多萬元，而目前的市場價已超過300萬元。于是，問題來了。是該選擇贈與還是交易？兩種選擇在稅費成本上有何不同？日后轉手又將遭遇哪些問題？

　　交易PK贈與 稅費僅約1.5萬元

　　“一般情況下，我們都會建議此類買家選擇交易的形式，將房屋過戶給直系親屬?！睗M堂紅集團億達按揭業(yè)務總監(jiān)肖婉婷表示，對于業(yè)主而言，房屋交易所涉及的稅費主要是個人所得稅和營業(yè)稅，于買家而言，主要稅費為契稅。

　　如果陳女士選擇買賣交易的方式將房產過戶給兒子，由于房產證出證已滿5年，免征營業(yè)稅，加之又是直系親屬間的房屋交易，陳女士只需要承擔原購入價1%的個稅（即10年前該套房產60多萬元購入價的1%，約6000元）?！爸毕涤H屬間的交易過戶，其評估價多半會略高于原購入價，但不會差很多?！?肖婉婷指出，陳女士的兒子如果名下無房，即該套房為其唯一住房，但由于該房產面積超過100平方米，他需要繳納交易價（或評估價）的1.5%作為契稅。換言之，如果選擇以交易的形式過戶，契稅、個稅再加上交易手續(xù)費及登記費（登記費為50元/筆，買賣雙方交易手續(xù)費合計6元/m2），陳女士與她的兒子一共需要承擔約1.5萬元的稅費。

　　而且直系親屬間通過交易所得的房產，在日后轉賣時也無需為高額個稅擔憂。

　　稅費接近10萬元

　　合富置業(yè)專業(yè)人士表示，如選擇直系親屬間贈與房屋，此類房屋可不計算入限購套數，無需擔心受贈方的購房名額問題。以陳女士的案例來看，預計將會涉及到的稅費包括贈與公證費和契稅，但不會產生個稅?？蛇@筆贈與公證費可不便宜，通常情況下，按公證處評估價的2%收取。而在契稅方面，則按公證處評估價的1%或1.5%征收。

　　肖婉婷提醒，贈與方式所提到的“公證處評估價”，將參考目前該套房屋的市場價，“一般情況下相當于市值價格的8~9折，也就是說，光這筆贈與公證費已經要5萬多元”。再算上按評估價所征收的契稅，整個贈與流程走下來，稅費接近10萬元。

　　贈與和交易的房產在日后轉賣時亦將面臨不同的“待遇”。中原地產大德路分行營業(yè)經理王彥連表示，如果是贈與，受贈人獲得該房屋日后轉讓，將面臨房屋市值評估價20%的個稅?！笆苜浫艘驘o償受贈房屋取得的受贈所得，其應納稅所得額為房地產贈與合同上標明的贈與房屋價值減除贈與過程中受贈人支付的相關稅費后的余額”。

　　共有房產怎么除名

　　說到“倒騰”購房名額的問題，也有不少讀者關心，如何將與家人共有的房產，除去子女或自己的名字，從而獲得購房資格。

　　對此，合富置業(yè)專業(yè)人士表示，如想除名，只需雙方帶齊身份證及房產證一并到房管部門辦理則可。可按不少于1平方米進行交易，稅費只需按照出售的1平方米的評估價征收。如滿五年且為家庭唯一的房產，免征個稅及營業(yè)稅，而如滿五年且非家庭唯一的房產，個稅則為1%，契稅1%或1.5%或3%（按家庭名下房產套數并按相應的面積征收）。

　　“永久產權”只是個傳說

　　微信瘋傳“永久產權” 記者查證發(fā)現僅未經交易的私房被默認“永久產權”

　　微信上最近瘋傳房地產“永久產權”的傳聞。

　　據記者梳理，該新聞“出臺”的原因在于去年6月中央公布的《深化財稅制度改革總體方案》和去年11月中旬廣東省公布的《廣東省深化財稅體制改革總體方案》。根據廣東省的總體方案，房地產稅等財產行為稅將成為縣(市)級主體稅種。

　　微信瘋狂傳播“永久產權”

　　對于漸行漸近的房地產稅，深圳房地產研究中心高級研究員李宇嘉在接受當地媒體采訪時表示，房地產稅在制度上，包括現有房地產稅制（如土地融資模式、房地產相關稅費）的作用績效和風險評價，過渡期的財政風險（如財政收入空窗）評估，以及向以房產稅為主的財產稅制轉變的預案設計，如縮短出讓年期、完全的產權出讓探索，即不再規(guī)定70年或40、50年的產權，而是擁有永久性產權。由此，產生了微信“標題黨”的瘋狂傳播。

　　據記者了解，目前從中央到地方的深化財稅體制改革尚在探討當中，房地產稅是否在今年列入立法程序還有待3月全國“兩會”的召開。不過從今年3月1日開始，不動產登記條例正式施行，該條例普遍被業(yè)界人士認為是房地產稅征收的必要條件。

　　至于目前是否存在“永久地權”的物業(yè)，記者從中介處了解到，未經交易的一手私房或房改房在房地產證上的確沒有注明土地使用年限，凡是已經交易的私房或房改房會在房產證上注明土地使用權起計時間為補地價的日期。

　　一手私房或房改房

　　被默認為“永久產權”

　　根據國家有關政策，住宅土地使用年限最高70年，辦公用地使用年限最高50年，商業(yè)40年。

　　據記者了解，目前市場上沒有所謂的“永久產權”房屋，一手私房或房改房未補地價，故此在房產證上未注明土地使用權的起計時間或者使用年限，故此被默認為“永久產權”。據中原地產區(qū)域營業(yè)經理劉曉東介紹，老西關的私房若沒有經過交易，依然持有以前舊版的紅色房產證，這些房產證上土地使用年限和起計日期都沒有注明。一手房改房也有類似情況。

　　另外，如果一手私房或房改房只是經過非交易的繼承和析產程序而新出房產證，房產證上依然沒有上載土地使用年限或起計。