2008年房地產估價師考試大綱《房地產估價案例與分析》第三章

　　第四部分 房地產估價案例與分析

　　第三章各種目的的房地產估價

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應考人員對不同估價目的在房地產估價時所起的作用，房地產估價的假設前提，房地產價值類型與房地產估價前提之間的關系，房地產價值類型和估價前提、房地產權利和房地產交換價值之間的關系，以及它們和房地產估價目的的關系等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內容

　　第一節(jié)房地產抵押價值評估

　　一、房地產抵押價值內涵及評估實質

　　二、房地產抵押估價的法律規(guī)定

　　（一）可以設定抵押的房地產及對其抵押時的要求

　?。ǘ┎坏迷O定抵押的房地產

　　（三）其他限制條件

　?。ㄋ模┡c房地產抵押估價有關的規(guī)定

　　三、房地產抵押價值評估技術路線及估價方法

　?。ㄒ唬┩耆a權房地產

　　（三）不完全產權房地產

　?。ㄈ┎糠郑ň植浚┓康禺a

　　（四）在建工程房地產

　?。ㄎ澹┼l(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)房地產

　　四、房地產抵押估價的注意事項

　?。ㄒ唬┕纼r目的

　　（二）估價時點

　?。ㄈ┐_認估價對象可以作為設定抵押的房地產

　　（四）合理確定假設前提和限制條件

　?。ㄎ澹┌盐帐袌鲲L險防止高估

　?。┕纼r中的謹慎原則

　?。ㄆ撸┦袌鲎儸F能力分析

　　（八）說明與風險提示

　?。ň牛┢渌?/P>

　　第二節(jié)建設用地使用權出讓價格評估

　　一、建設用地使用權出讓價格評估的特點

　?。ㄒ唬┙ㄔO用地使用權出讓價格評估應采用市場價值標準

　　（二）估價時點一般為估價作業(yè)日期以后某一時點

　?。ㄈ┎煌鲎尫绞娇蓚戎夭捎貌煌墓纼r方法

　?。ㄋ模┧鸭袌鲑Y料時，尤其應注重所選實例的可替代性

　　二、建設用地使用權出讓價格評估方法的選擇

　?。ㄒ唬┦袌龇?/P>

　?。ǘ┘僭O開發(fā)法

　　（三）成本法

　　（四）基準地價修正法

　　第三節(jié)房地產轉讓價格評估

　　一、房地產轉讓價格評估的特點

　　二、房地產轉讓價格評估常用方法

　?。ㄒ唬┦袌龇?/P>

　　（二）假設開發(fā)法

　?。ㄈ┏杀痉?/P>

　?。ㄋ模┦找娣?/P>

　?。ㄎ澹┗鶞实貎r修正法

　　第四節(jié)城市房屋拆遷估價

　　一、城市房屋拆遷估價內涵及特點

　?。ㄒ唬┕纼r數量大

　?。ǘ┥婕懊鎻V，社會影響大

　?。ㄈ┕纼r對象復雜，需要協(xié)調各種關系

　?。ㄋ模┭a償價格關聯(lián)性強

　　二、城市房屋拆遷估價的標準與方法

　　三、城市房屋拆遷估價技術路線

　　（一）“標本房屋”市場價格評估技術路線

　　1．確定“標本房屋”的基本條件

　　2．選擇“標本房屋”

　　3．評估“標本房屋”的市場價格

　　4．評估確定其他拆遷房屋的市場價格

　?。ǘ暗湫头课荨笔袌鰞r格評估技術路線

　?。ㄈ﹨^(qū)位指導價市場價格評估技術路線

　　四、城市房屋拆遷估價應注意的問題

　?。ㄒ唬┎疬w估價的估價對象

　?。ǘ┎疬w估價委托人的合法性

　　（三）拆遷估價的價值標準、估價目的和估價時點

　?。ㄋ模┎疬w估價價格內涵

　　（五）幾種特殊產別房屋的估價

　　五、城市房屋拆遷估價的工作方式

　?。ㄒ唬┎疬w估價前的準備工作

　?。ǘ┤霊粽{查

　　（三）室內作業(yè)，出具估價報告

　?。ㄋ模┈F場答疑

　　六、城市房屋拆遷估價糾紛的解決

　　第五節(jié)房屋租賃價格評估

　　一、房屋租賃價格評估的特點

　　（一）住宅類房屋租賃價格評估分為政策性評估和市場租賃評估兩種類型

　?。ǘ┳饧s對租金估價有一定的影響

　?。ㄈ﹦潛芡恋厣系臓I利性房屋租賃價格評估應確定土地收益中的國家部分

　　二、房屋租賃價格管理的法律規(guī)定

　?。ㄒ唬┓课葑赓U價格應以合同形式載明

　?。ǘ┎煌猛痉课葑赓U價格管理規(guī)定

　?。ㄈ┧椒孔赓U價格管理規(guī)定

　　三、房屋租賃價格評估常用的估價方法

　?。ㄒ唬┦袌龇?/P>

　?。ǘ┦找娣?/P>

　　（三）成本法

　　第六節(jié)房地產保險估價

　　一、房地產保險概述二、房地產保險估價的特點

　?。ㄒ唬┍ｋU價值和保險金額的區(qū)別

　　（二）直接損失和間接損失

　?。ㄈ┓康禺a投保時的估價

　?。ㄋ模┍ｋU事故發(fā)生后的評估

　　第七節(jié)房地產課稅估價

　　一、房產稅估價

　　二、土地增值稅估價

　　（一）區(qū)分評估目的，明確評估內容

　　1．隱瞞、虛報房地產成交價格的或轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格又無正當理由的

　　2．提供扣除項目金額不實的

　?。ǘ┛鄢椖吭u估方法的選擇

　　1．取得土地使用權所支付的金額

　　2．房地產開發(fā)成本

　　3．舊房及建筑物的評估價格

　　三、契稅估價

　　第八節(jié)房地產分割、合并估價

　　一、房地產分割、合并估價的特點

　　二、房地產合并的法律規(guī)定

　?。ㄒ唬┓康禺a是否符合法定的轉讓條件

　?。ǘ┐喜⒎康禺a的土地使用權取得方式

　?。ㄈ┐喜⒎康禺a的土地用途

　?。ㄋ模┐喜⒎康禺a的土地使用權剩余年限

　　三、房地產合并估價方法要點

　?。ㄒ唬┓康禺a合并前后價格的計算要客現、準確

　?。ǘ┰鲋殿~的分配要準確、合理

　　第九節(jié)房地產糾紛估價

　　一、房地產價格（價值）類糾紛及其特點

　　二、房地產估價結果糾紛及其特點

　　三、房地產糾紛估價及其特點

　　第十節(jié)企業(yè)各種經濟行為涉及的房地產估價

　　一、企業(yè)各種經濟行為涉及的房地產估價類型

　?。ㄒ唬┓康禺a權屬發(fā)生轉移

　?。ǘ┓康禺a權屬不發(fā)生轉移

　　二、估價的假設前提

　　三、估價方法的選用

　　（一）房地產權屬發(fā)生轉移的估價

　?。ǘ┓康禺a權屬不發(fā)生轉移的估價

　　考試要求

　　1．掌握房地產抵押價值評估

　　2．熟悉建設用地使用權出讓價格評估

　　3．掌握房地產轉讓價格評估

　　4．掌握城市房屋拆遷補償估價

　　5．掌握房屋租賃價格評估

　　6．熟悉房地產保險估價

　　7．熟悉房地產課稅估價

　　8．了解房地產分割、合并估價

　　9．了解房地產糾紛估價

　　10．了解企業(yè)各種經濟行為涉及的房地產估價

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