2015房估經(jīng)營與管理要點(diǎn)：房地產(chǎn)投資信托基金風(fēng)險(xiǎn)及其管理

　　（一）房地產(chǎn)投資信托基金的風(fēng)險(xiǎn)

　　1．經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)

　　該風(fēng)險(xiǎn)是指由于REITs公司的經(jīng)營獲利能力大小不同導(dǎo)致貸款的收益差別。產(chǎn)生經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的主要因素包括經(jīng)理人的投資和管理能力、外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境和投資項(xiàng)目的盈利能力等。

　　2．市場風(fēng)險(xiǎn)

　　該風(fēng)險(xiǎn)是指由于REITs證券價(jià)格在交易場所的變化而給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)槎鄶?shù)股票價(jià)格的變動(dòng)都和整個(gè)市場大趨勢存在相當(dāng)程度的正相關(guān)，這就會(huì)造成公司本身的經(jīng)營狀況無法完全決定其股票價(jià)格的變化。如果投資者在市場不景氣時(shí)謀求變現(xiàn)，無疑會(huì)因證券價(jià)格的下跌而蒙受損失。這就是市場所造成的投資風(fēng)險(xiǎn)。

　　3．利率風(fēng)險(xiǎn)

　　利率的變化會(huì)給REITs的實(shí)際收益帶來損失，特別是抵押債權(quán)型房地產(chǎn)投資信托，因?yàn)樗馁Y產(chǎn)主要是由一些長期固定利率的抵押貸款組成。如果利率上升，就會(huì)引起債權(quán)組合價(jià)值相對(duì)下降。為避免利率風(fēng)險(xiǎn)，美國REITs通常采用浮動(dòng)利率。一般對(duì)于一些短期貸款來說，利率風(fēng)險(xiǎn)非常小。

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)投資信托基金的風(fēng)險(xiǎn)管理

　　1．提升專業(yè)化經(jīng)營水平

　　REITs公司專門從事投資某一類型物業(yè)（如住宅、辦公和工業(yè)物業(yè)、商業(yè)中心等），或者在某些熟悉的區(qū)域進(jìn)行房地產(chǎn)投資，能有效提高REITs的管理效率和盈利能力，降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

　　2．提升規(guī)模經(jīng)營水平

　　REITs公司規(guī)模經(jīng)營的優(yōu)勢非常明顯。

　　3．吸引機(jī)構(gòu)投資者參與

　　初始設(shè)立REITs的目的之一是為小型投資者投資房地產(chǎn)提供方便。

　　4．制定積極穩(wěn)妥的經(jīng)營戰(zhàn)略

　　良好的經(jīng)營戰(zhàn)略能有效提高REITs公司的經(jīng)營績效。

　　5．建立優(yōu)秀的管理隊(duì)伍

　　熟悉房地產(chǎn)自身特點(diǎn)、公開市場運(yùn)作程序和方法的專業(yè)化管理隊(duì)伍，不僅為投資者提供了高質(zhì)量的專業(yè)管理服務(wù)，也推動(dòng)了房地產(chǎn)投資信托業(yè)的規(guī)范發(fā)展和壯大。

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