2015房估理論與方法要點：房地產實物因素
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1．土地面積
兩塊位置相當的土地，如果面積相差較大，單價會有所不同。
2．土地形狀
土地形狀是否規(guī)則，對地價有一定的影響。
3．地形、地勢
由于地面的高低起伏、平坦程度等會影響房地產的開發(fā)成本、利用價值或景觀等，從而影響其價格。
4．地基（工程地質）
地基（工程地質）狀況是指地基承載力和穩(wěn)定性，地下水位和水質，有無不良地質現象等。
5．土壤
這里主要說明土壤的污染情況、自然酸堿性和肥力對房地產價格的影響。
6．土地開發(fā)程度
一宗土地的基礎設施完備程度和場地平整程度，對其價格的影響是顯而易見的
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1．建筑規(guī)模
建筑物的面積、體積、開間等規(guī)模因素，影響到建筑物的形象、使用性，對房地產價格有所影響。
2．外觀
建筑物外觀包括建筑式樣、風格、色調、可視性等，對房地產價格有很大的影響。
3．建筑結構
對建筑物最重要、最基本的要求是安全。不同結構的建筑物的穩(wěn)固性和耐久性不同。
4．設施設備
隨著經濟發(fā)展和生活水平提高，要求建筑物內安裝完善的設施設備。
5．裝飾裝修
房屋按照裝飾裝修的程度，可分為精裝修房、粗裝修房和毛坯房三大類。
6．層高和室內凈高
人們對建筑物的需要，本質上是對建筑物內部立體空間的需要，而不僅是對面積的需要，因此層高或凈高對房地產價值也有影響。
7．空間布局
空問布局影響到建筑物的使用，對房地產價值有較大的影響。不同用途的建筑物，如住宅、商場、寫字樓等，對空間布局的要求不盡相同。
8．日照、采光、通風、保溫、隔熱、隔聲、防水
日照、采光、通風既有實物因素性質，又有區(qū)位因素性質（對應于朝向、樓層），將它們與保溫、隔熱、隔聲、防水放在一起，是為便于敘述和理解。
9．維護情況和完損狀況
建筑物的完損狀況是一個綜合性因素，包括建筑物年齡、維修養(yǎng)護情況、工程質量等?？偟膩碚f，建筑物完好的，價值就高；反之，價值就低。
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