房地產估價師《案例與分析》：估價方法的選用

　　在企業(yè)各種經濟活動中所涉及的房地產估價，不僅要結合企業(yè)經濟活動的特點來確定房地產權屬是否發(fā)生轉移，而且根據《房地產估價規(guī)范》要求，還應根據原用途是否合法改變，按“保持現狀前提”或“轉換用途前提”進行估價。

　　無論保持現狀還是轉換用途，其共同點都是要保證估價對象的最高最佳使用，二者的差別是：在轉換用途前提下是考慮估價對象單獨使用時的最高最佳使用，在保持現狀前提下是考慮估價對象作為企業(yè)資產的一個組成部分的最高最佳使用。

　　估價方法的選用

　　（一）房地產權屬發(fā)生轉移的估價房地產權屬發(fā)生轉移，在估價時均按照房地產轉讓方式處理。企業(yè)在合資、合作時，一般應根據新設立公司的有關合資、合作協議，以及相應的可行性研究報告，來分析房地產用途是否發(fā)生轉變。如發(fā)生用途轉變，則在符合城市規(guī)劃要求的前提下，分析考察項目的未來發(fā)展和經濟效益情況，同時綜合考慮更新改造的費用成本（含可能有的土地用途變更而需調整的土地出讓金等），采用假設開發(fā)法和收益法進行估價；如果繼續(xù)使用，即不轉變用途，則在充分考慮項目的預期發(fā)展的可行性前提下，采用市場法和成本法進行估價。

　　破產清算的房地產估價與抵押物處置類似，屬于強制處分。由于是出于迅速變現的需要，購買者的選擇范圍受到限制，其交易情況屬非正常的公開市場交易，因此可能實現的市場價值較公平市價低很多，其估價結果可低于市場價值。

　　（二）房地產權屬不發(fā)生轉移的估價這一類房地產估價主要用于企業(yè)在聯營活動中，確定以房地產作為出資的出資方的分配比例。因此，估價時要充分考慮聯營各方協議的具體條件，結合房地產的未來使用方式進行估價。估價方法視具體情況一般可用市場法、成本法和收益法。

責任編輯：淘淘

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發(fā)布：2007-07-11 10:37 編輯：泛普軟件 · xiaona [打印此頁] [關閉]

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