2015年房地產估價師考試《理論與方法》：基準地價修正法

　　4．基準地價修正法

　　概念

　　基準地價修正法，是在政府確定并公布了基準地價的地區(qū)，利用有關調整系數(shù)將估價對象宗地所處土地級別或地價區(qū)段的基準地價調整為估價對象宗地價格的方法

　　是一種間接的估價方法，估價結果的準確性主要取決于基準地價的準確性及各種調整系數(shù)的科學性

　　步驟

　　搜集有關基準地價的資料

　　查出估價對象宗地所在土地級別或地價區(qū)段的基準地價

　　進行市場狀況調整和土地狀況調整

　　求出估價對象宗地的價格

　　5．補地價的測算

　　概念

　　補地價是指建設用地使用權人因改變國有建設用地使用權出讓合同約定的土地使用條件等而需向國家繳納的地價款、土地使用權出讓金、土地收益等

　　需要補地價的情形

　　改變土地用途、容積率等土地使用條件

　　延長土地使用期限

　　轉讓、出租、抵押以劃撥方式取得建設用地使用權的房地產

　　測算方法

　　對于改變土地用途、容積率等土地使用條件的

　　實際補地價的數(shù)額取決于政府的政策

　　某房地產開發(fā)用地，其土地面積為10000平米，土地使用條件與規(guī)劃限制所規(guī)定的容積率為1.2，樓面地價為1500元每平米。后經規(guī)劃調整，容積率提高到1.6，樓面地價不變，則該房地產開發(fā)用地因容積率提高需補地價（ ?。┤f元。

　　A.375

　　B.450

　　C.500

　　D.600

　　【答案】D

　　如果樓面地價不隨容積率的改變而改變，則補地價（單價）＝樓面地價×（新容積率-舊容積率）＝1500×（1.6-1.2）=60

　　6．高層建筑地價分攤

　　6.1高層建筑地價分攤的意義

　　6.2按照建筑物面積進行分攤

　　6.3按照房地產價值進行分攤

　　6.4按照土地價值進行分攤

　　6.1高層建筑地價分攤的意義

　　意義

　　解決在建筑物建成后地價如何合理分攤的問題，以此確定建筑物各個所有者占有土地的份額，明確他們在土地中的權利與義務

　　高層建筑地價分攤解決的問題

　　確定各部分占有的土地份額

　　確定各部分分攤的土地面積

　　確定各部分分攤的地價數(shù)額

　　6.2按照建筑物面積進行分攤

　　6.3按照房地產價值進行

　　【2006年真題】

　　有一棟四層公寓，每層建筑面積相等，已知第二層的房地價值為第一層的105倍，第三層的房地價值為第四層的1.15倍，第四層的房地價值為第二層的91％。按房地價值分攤法計算得出第三層占有的土地份額約為27％。（ ?。?/p>

　　【答案】√

　　6.4按照土地價值進行分攤

　　【2006年真題】

　　高層建筑地價分攤的方法有（ ?。?。

　　A．按建筑物價值進行分攤

　　B．按房地價值進行分攤

　　C．按土地價值進行分攤

　　D．按建筑面積進行分攤

　　E．按樓面地價進行分攤

　　【答案】BCD

　　【2007年真題】

　　某幢大廈的總建筑面積為10000平米，房地產總價值為7000萬元。其中土地總價值為3000萬元。王某擁有該大廈其中一部分，該部分的建筑面積為250平米，房地產價值為150萬元。若按照土地價值進行分攤，則王某占有的土地份額為（ 　）。

　　A.1.67％

　　B.2.33％

　　C.2.75％

　　D.3.33％

　　【答案】A

　　按土地價值進行分攤

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