2015房地產估價師《理論與方法》考點總結功能折舊的求取方法

　　2．功能折舊的求取方法

　　功能折舊的求取過程和方法如下：

　?。?）把功能折舊分成功能缺乏、功能落后和功能過剩引起的折舊三類，可分別簡稱為功能缺乏折舊、功能落后折舊和功能過剩折舊。

　?。?）功能缺乏折舊的求取。把功能缺乏折舊分成可修復的功能缺乏引起的折舊和不可修復的功能缺乏引起的折舊。對于可修復的功能缺乏引起的折舊，在采用缺乏該功能的“建筑物重建價格”下的求取方法是：①估算在估價時點在估價對象建筑物上單獨增加該功能的必要費用（以下簡稱單獨增加功能費用）；②估算在估價時點重置建造建筑物時隨同增加該功能的必要費用（以下簡稱隨同增加功能費用）；③將單獨增加功能費用減去隨同增加功能費用，即單獨增加功能的超額費用為可修復的功能缺乏引起的折舊額。

　　[8-8]某幢應有電梯而沒有電梯的辦公樓，重建價格為2000萬元，現增設電梯需要120萬元，假設現在建造辦公樓時一同安裝電梯只需要100萬元。請計算該辦公樓因沒有電梯引起的折舊及扣除沒有電梯引起的折舊后的價值。

　?。劢猓菰撧k公樓因沒有電梯引起的折舊計算如下：

　　該辦公樓因沒有電梯引起的折舊額＝120-100＝20（萬元）

　　該辦公樓扣除沒有電梯引起的折舊后的價值計算如下：

　　該辦公樓扣除沒有電梯引起的折舊后的價值＝2000-20＝1980（萬元）

　　如果是采用具有該功能的“建筑物重置價格”，則將建筑物重置價格減去單獨增加功能費用，便直接得到了扣除可修復第功能缺乏引起的折舊后的價值。

　?。劾?-9］例8-8應有電梯而沒有電梯的辦公樓，現增設電梯需要120萬元，類似有電梯的辦公樓的重置價格為2100萬元。請計算該辦公樓扣除沒有電梯引起的折舊后的價值。

　　［解］該辦公樓扣除沒有電梯引起的折舊后的價值計算如下：

　　該辦公樓扣除沒有電梯引起的折舊后的價值＝2100-120＝1980（萬元）

　　對于不可修復的功能缺乏引起的折舊，可以采用下列方法來求?。孩倮?ldquo;收益損失資本化法”①求取缺乏該功能導致的未來每年損失租金的現值之和；②估算隨同增加功能費用；③將未來每年損失租金的現值之和，減去隨同增加功能費用，即得到不可修復第功能缺乏引起的折舊額。

　?。?）功能落后折舊的求取。把功能落后折舊分成可修復的功能落后引起的折舊和不可修復的功能落后引起的折舊。對于可修復的功能落后引起的折舊，在采用該落后功能的“建筑物重建價格”下，折舊額為在估價時點該落后功能重置價格，減去該落后功能已提折舊，加上拆除該落后功能的必要費用（以下簡稱拆除落后功能費用），減去該落后功能拆除后的殘余價值（以下簡稱落后功能殘余價值），加上單獨增加先進功能的必要費用（以下簡稱單獨增加先進功能費用），減去重置建造建筑物時隨同增加先進功能的必要費用（以下簡稱隨同增加先進功能費用）。如果采用計算過程的表述方式，說明上述情況下扣除可修復的功能落后引起的折舊后的價值，即為：

　　建筑物重建價格-落后功能重置價格+落后功能已提折舊-拆除落后功能費用+落后功能殘余價值-單獨增加先進功能費用+隨同增加先進功能費用＝扣除功能落后折舊后的價值

　　如果是采用具有先進功能的“建筑物重置價格”，則將建筑物重置價格減去落后功能重置價格，加上落后功能已提折舊，減去拆除落后功能費用，加上落后功能殘余價值，減去單獨增加先進功能費用，便直接得到了扣除可修復的功能落后引起的折舊后的價值。

　　與可修復的功能缺乏引起的折舊額相比，可修復的功能落后引起的折舊額多了落后功能尚未折舊的價值（即落后功能的重置價格減去已提折舊。因為該尚未折舊的部分未發(fā)揮作用就報廢了），少了落后功能的凈殘值（即可挽回的損失，等于落后功能的殘余價值減去拆除費用），即多了落后功能的服務期未滿而提前報廢的損失。

　?。劾?-10］某幢舊辦公樓的電梯已落后，如果將該電梯更換為功能先進的新電梯，估計需要拆除費用2萬元，可回收殘值3萬元，安裝新電梯需要120萬元（包括購買價款、運輸費、安裝費等），要比在建造同類辦公樓時隨同安裝多花費20萬元。估計該舊辦公樓的重建價格為2050萬元，該舊電梯的重置價格為50萬元，已提折舊40萬元。請計算該辦公樓因電梯落后引起的折舊及扣除電梯落后引起的折舊后的價值。

　?。劢猓菰撧k公樓因電梯落后引起的折舊計算如下：

　　該辦公樓因電梯落后引起的折舊額＝（50-40）+（2-3）+20＝29（萬元）

　　該辦公樓扣除電梯落后引起的折舊后的價值計算如下：

　　該辦公樓扣除電梯落后引起的折舊后的價值＝2050-29＝2021（萬元）

　　對于不可修復的功能落后引起的折舊，其折舊額是在上述可修復的功能落后引起的折舊額計算中，將單獨增加先進功能費用替換為利用“收益損失資本化法”求取的功能落后導致的未來每年損失租金的現值之和。

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