房地產估價師考試輔導：物業(yè)管理企業(yè)

　?。ㄒ唬?a href="http://www.alistair-chisholm.com/wuye/" target="_blank">物業(yè)管理企業(yè)的性質

　　物業(yè)管理企業(yè)是依法定程序設立，從事物業(yè)管理活動，獨立核算、自主經(jīng)營、自負盈虧的具有獨立的企業(yè)法人地位的經(jīng)濟組織。

　　物業(yè)管理企業(yè)按自主經(jīng)營、自負盈虧、自我約束、自我發(fā)展的機制運行，其指導思想是：以服務為宗旨，以管理和經(jīng)營為手段，以經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的綜合統(tǒng)一為目的。這是物業(yè)管理企業(yè)與房地產行政主管部門所屬的房管所和各自管房單位的房管處的最本質的區(qū)別。

　?。ǘ┪飿I(yè)管理企業(yè)的設立

　　物業(yè)管理企業(yè)的設立分工商注冊登記和資質審批兩步。

　　1.物業(yè)管理企業(yè)的注冊登記設立物業(yè)管理企業(yè)須向工商行政管理部門進行注冊登記，領取營業(yè)執(zhí)照后，方可開業(yè)。

　　2.物業(yè)管理企業(yè)的資質管理建設部印發(fā)了《物業(yè)管理企業(yè)資質管理辦法》（建設部令第125號，以下簡稱《資質管理辦法》）。房地產行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的資產、專業(yè)技術人員和物業(yè)管理業(yè)績等因素，對設立的物業(yè)管理企業(yè)核定資質等級。未經(jīng)主管部門進行資質核定并取得資質證書的物業(yè)管理企業(yè)，不得從事物業(yè)管理活動。

　　物業(yè)管理企業(yè)資質等級分為一級、二級、三級。《資質管理辦法》從企業(yè)的資產、人員構成、管理物業(yè)的類型與規(guī)模、業(yè)績、誠信和內部規(guī)章制度等方面對一、二、三級三個資質等級做了規(guī)定。

　　新設立的物業(yè)管理企業(yè)應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內，持下列文件向工商注冊所在地縣（市）人民政府房地產行政主管部門申報臨時資質：①營業(yè)執(zhí)照；②企業(yè)章程；③驗資證明；④企業(yè)法定代表人的身份證明；⑤物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同，管理和技術人員的職稱證書和勞動合同。

　　新設立的物業(yè)管理企業(yè)，其資質等級按照最低等級核定，并設一年的暫定期。一年內物業(yè)管理企業(yè)未能承接物業(yè)管理項目，資質審批部門應當取消其從事物業(yè)管理活動的資格。

　　物業(yè)管理企業(yè)的資質管理實行分級審批制度。國務院建設主管部門負責一級物業(yè)管理企業(yè)資質證書的頒發(fā)和管理。省、自治區(qū)人民政府建設主管部門負責二級物業(yè)管理企業(yè)資質&泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)&證書的頒發(fā)和管理，直轄市人民政府房地產主管部門負責二級和三級物業(yè)管理企業(yè)資質證書的頒發(fā)和管理，并接受國務院建設主管部門的指導和監(jiān)督。設區(qū)的市的人民政府房地產主管部門負責三級物業(yè)管理企業(yè)資質證書的頒發(fā)和管理，并接受省、自治區(qū)人民政府建設主管部門的指導和監(jiān)督。

　?。ㄈ┪飿I(yè)管理企業(yè)的權利、義務

　　物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理中最根本的權利、義務是：依據(jù)物業(yè)服務合同對受委托物業(yè)實施物業(yè)管理的權利、義務。

　　物業(yè)管理企業(yè)的權利：①根據(jù)有關法律、法規(guī)、政策和合同的約定，并結合實際情況制定物業(yè)管理制度。②依照物業(yè)管理服務合同和有關規(guī)定收取物業(yè)管理服務費。③制止、糾正違反物業(yè)管理制度的行為。④要求委托人協(xié)助管理。⑤選聘專業(yè)公司承擔專項經(jīng)營服務管理業(yè)務。⑥法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。物業(yè)管理企業(yè)的義務：①履行物業(yè)服務合同，提供物業(yè)管理服務。②接受業(yè)主大會、業(yè)主委員會和業(yè)主及使用人的監(jiān)督。③定期公布物業(yè)管理服務費用和物業(yè)管理服務資金收支帳目，接受質詢和審計。④接受有關行政主管部門的監(jiān)督管理。⑤法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。

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