房地產估價師考試：房地產基礎知識（三）

　　銀行接揭

　　是指購房者購買商品房時與銀行達成抵押貸款的一種經濟行為，業(yè)主會付一部分房款，余款由銀行代購房者支付，購房者的房屋所有權將抵押在銀行，購房者將分期償還銀行的貸款及利息，&泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)/償還完畢后，房屋所有權歸己。

　　七通一平

　　是指上、下水通，排污通，路通，電訊通，煤氣通，電通，熱力通，場地平整。

　　公共維修基金

　　公共維修基金是指樓房的公共部位和共用設施、設備的維修養(yǎng)護基金。

　　房屋買賣所需費用

　?。?）按揭手續(xù)費：A、財產保險費B、抵押登記費＋工本費C、公證費。

　?。?）辦證手續(xù)費：A、契稅B、印花稅C、工本費25、房屋的結構形式：主要是以其承重結構所用的材料來劃分，一般可以分為磚混結構、磚木結構、鋼筋混凝土結構、鋼結構。

　　磚混結構：是指建筑物中豎向承重結構的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋面板、桁架等采用鋼筋混凝土結構。通俗地講，磚混結構是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結構。由于抗震的要求，磚混房屋一般在6層以下。

　　磚木結構：是指建筑物中承重結構的墻、柱采用磚砌筑或砌塊砌筑，樓板結構、屋架用木結構而共同構成的房屋。

　　鋼筋混凝土結構：是指房屋的主要承重結構如柱、梁、板、樓梯、&泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)/屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其它材料填充。這種結構抗震性能好，整體性強，抗腐蝕耐火能力強，經久耐用，并且房間的開間、進深相對較大，空間分割較自由。目前，多、高層房屋多采用這種結構。其缺點是工藝比較復雜，建筑造價較高。

　　鋼結構：房屋的主要承重結構為鋼。這種建筑物一般用在高程和超高程層上，抗震性能好，但成本相當高26、房屋的建筑面積：是指按房屋建筑外墻外圍線測定的各層平面面積之和（即房屋的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積），它是表示一個建筑物建筑規(guī)模大小的經濟指標。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。

　　商品房銷售面積

　　商品房銷售面積是指購房者所購買的套內或單元內的建筑面積（套內建筑面積）與應分攤公用建筑面積之和。即：商品房銷售面積＝套內建筑面積十分攤的公用建筑面積。

　　建筑面積的計算規(guī)定

　　是建筑物外圍面積的展開，是指建筑物各層次外圍面積的總和。由于房屋使用要求、結構形式的不同和裝飾方面諸多因素，造成房屋不太規(guī)則。國家根據房屋使用程度的不同，對房屋建筑面積的測算制定了相應的規(guī)定。針對房屋建筑物的主要規(guī)定有：

　　（1）作為永久性結構的房屋按外圍水平投影面積計算。&泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)/單層房屋按一層計算建筑面積，多層房屋按各層建筑面積的總和計算。

　?。?）建筑物內所有永久性建筑層高在2.2米以上的，包括房屋內的夾層、插層，技術層（即管道層，儲藏室等）和2.2米以上的樓梯間、電梯間、均按一層計算建筑面積。層面上的樓梯間，水箱間，電梯機房及斜面結構屋頂高度在2.2米以上的建筑和地下室，半地下室及相應進出口，層高在2.2米以上的按其外圍水平投影面積計算。

　?。?）穿過房屋的通道，房屋內的門廳，大廳均按一層計算建筑面積；大廳內的回廊部分，層高在2.2米以上的按其水平投影面積計算。

　　（4）樓梯間、電梯井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。

　?。?）與房屋相連的有柱走廊，房屋間屬永久性封閉的架空通廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其圍護結構和柱的外圍水平投影面積計算。與房屋相連的有上蓋無柱的走廊，連廊按其圍護結構外圍水平投影面積一半計算；&泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)/有頂蓋未封閉永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算；房屋之間無上蓋的架空通廊（天橋）不計算建筑面積。

　?。?）有柱或有圍護結構的門廊，門斗，按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。

　　（7）全封閉的陽臺挑廊按其外圍水平投影面積計算。未封閉的陽臺，挑廊按其圍護結構的外圍水平投影面積的一半計算。

　　（8）有伸縮縫的房屋，若在室內，伸縮縫計算面積。與室內不相通的房屋間的伸縮縫不計算建筑面積。

　?。?）屬永久性結構有上蓋的樓梯按各層水平投影面積計算，無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。

　　（10）突出房屋墻面的構件，配件，裝飾柱，裝飾性的玻璃幕墻，垛，勒腳，臺階，無拄雨蓬等，騎樓過街樓的底層用作道路街巷通行的部分，及屋面上的花園，游泳池等均不計算建筑面積。

　　以上規(guī)定基本土涵蓋了房屋所有建筑面積，它是各面積計算的基礎。

　　套內建筑面積的計算

　　房屋為了滿足各種需求和結構上的需要，各套面積不一定相等，就必須將各套房的面積分別進行測算。套內建筑面積是由套內房屋的使用面積，套內墻體面積，套內陽臺面積三部分組成。

　?。?）套內房屋的使用面積：套內房屋的使用面積為套內房屋使用空間的凈面積，按水平投影面積計算：它包含了套內臥室、起居室、衛(wèi)廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲藏室、壁柜等空間面積的總和；套內樓梯按自然層數的面積總和計算；套內煙囪、通風道、管道井均計入使用面積，內墻面裝飾厚度亦計入使用面積。

　?。?）套內墻體面積：是指套內使用空間周圍的維護或承重墻體，或其他承重支撐間隔體所占的面積。其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻等共有墻均按水平投影面積的一半計人套內墻體面積。&泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)/套內自有墻體按水平投影面積全部計人套內墻體面積。

　　（3）套內陽臺建筑面積：按陽臺建筑面積的計算規(guī)定計算，套內陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻的水平投影面積計算。其中封閉陽臺按水平投影面積全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影面積的一半計算建筑面積。

　　附：建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+套內陽臺面積 ＋公用分攤面積套內面積（實用面積）=套內使用面（地毯面積）+室內墻體面積+陽臺面積

　　使用率

　　房屋套內凈面積（即使用面積）和房屋建筑面積的比為使用率?！愀邔铀窃?2％至75％之間，板樓在78％至80％之間。

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