經濟學家：鼓勵地產商降價促銷才能“救房市”

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　　經過一年的調整和持續(xù)半年多的政策松綁，房地產走勢如何？2015年房地產真的會出現(xiàn)人們預期的“止跌回升”嗎？

　　從前兩個月的統(tǒng)計數據看，房地產既難以止跌，更不可能回升，房地產“拐點”（由上升趨勢轉為下降趨勢）一旦形成，不可能輕易改變。

　　房地產調整是中國經濟進入深度調整期的重要部分。2008年以來中國經濟的調整分為兩個階段，第一個階段是外部環(huán)境的變化使出口增長進入“常態(tài)增長區(qū)間”，由遠高于GDP增速轉為與GDP增長同步甚至略低，導致經濟增長速度由10%以上回落至8%左右；第二階段，則是以房地產調整為主的內需調整（投資增長向新常態(tài)轉變，投資由遠高于GDP的增速轉向與GDP同步甚至略低），導致GDP增長再放慢到6－7%的水平。其中房地產調整才剛剛開始，遠沒有結束，我們估計這一過程至少還要持續(xù)5、6年，上漲15年，調整5、6年，這非常符合長周期調整規(guī)律，任何政策都改變不了這一內在發(fā)展趨勢。

　　前2個月數據顯示，房市跌勢不改。盡管最近幾個月房地產增幅下降幅度趨緩，但下降趨勢并未改變。前2個月房地產投資同比增長10.4%，比去年全年回落0.1個百分點。其中存在明顯的區(qū)域差異，即東部回升，中西部繼續(xù)放慢，東部地區(qū)房地產投資同比增長11.4%，比去年全年提高1個百分點，中部地區(qū)和西部地區(qū)分別增長6.7%和11.1%，比去年全年分別回落1.8個和1.7個百分點。從投資看，房地產有企穩(wěn)的跡象，特別是東部地區(qū)投資的回升似乎在給市場傳遞這樣的信號。但我們如果從銷售面積和銷售額看，結論會非常不一樣，房地產市場不僅沒有企穩(wěn)、轉好，相反在進一步惡化。前2個月商品房銷售面積下降16.3%，比去年同期跌幅擴大16.2個百分點，比去年全年跌幅擴大8.7個百分點。其中住宅銷售面積下降幅度更大，達－17.8%。而且從區(qū)域看，東部地區(qū)銷售面積的下降并不是在趨緩，而是同步在加速下行。

　　從以上供給與需求的增長看，房地產調整呈現(xiàn)出非對稱性特征，即投資增長回落幅度在收窄（在東部地區(qū)出現(xiàn)了回升），但市場銷售卻呈現(xiàn)了跌幅擴大的情況，這對未來房地產發(fā)展會產生什么樣影響？

　　我們的看法是，這種不對稱調整深藏著巨大隱患。在市場的內在力量作用下，房地產的需求在持續(xù)下行，但房地產供給卻不肯作出回應，一直拒絕調整。在需求嚴重不足的情況下，為什么房地產商繼續(xù)增加供給呢？這其中的原因值得我們認真分析。

　　大致有這么兩個原因：一是房地產商得到了地方政府的強有力支持，特別是去年底以來，央行也在明顯松綁貨幣政策，既降準又降息，在他們看來，救市已得到了中央政府的確認，因此，他們有底氣，也才有“逆市場”的選擇——繼續(xù)增加投資。

　　二是他們被長期慣壞了，對房地產市場有一種長期誤判，認為房地產價格會永遠上漲，房地產業(yè)會永遠繁榮，中國的城市化遠沒有結束，仍處于加速期，房地產繁榮也就不會終結，他們生活在自己編制的謊言中。他們打死也不降價（政府也力挺不降價，甚至出現(xiàn)誰降價就懲罰誰的怪現(xiàn)象），他們害怕降價會導致更多的“持幣觀望”，陷入惡性循環(huán)。

　　但他們完全不明白：十多年房地產投資和價格的超高速增長意味著什么？在已經有巨大的存量的情況下，一個產業(yè)持續(xù)十多年保持20%以上的高增長必然會帶來嚴重的產能過剩問題，這在許多產業(yè)上都是如此，如家電行業(yè)、鋼鐵行業(yè)等。

　　需求與供給非對稱的調整，意味著房子越產越多，成交卻越來越少，結果是產能過剩越來越嚴重，市場得不到“出清”，這種情況持續(xù)的越久，便意味著房地產和金融的風險將會越積越大。必須改變房地產的“救市”政策，即地方政府必須鼓勵房地產商“降價促銷”，釋放需求，同時，抑制投資（也就是供給）增長，使房地產供需同步調整，加快市場“出清”。

　　救房地產不能靠某種反市場的力量“硬杠”，要靠市場，既然市場需求（銷售面積持續(xù)下降）出現(xiàn)了明顯的調整趨勢，那么價格調（資料、團購、論壇）整和供給調整必須與之同步推進，價格下跌了，需求就會有所增加，“穩(wěn)價穩(wěn)投資”的結果是“需求越來越萎縮”，從而使經濟循環(huán)越來越不暢，尤其是資金缺乏流動性，將使房地產出現(xiàn)“一潭死水”。

　　還有一點需要強調，不要懼怕房地產調整（房價和投資的下降），房地產調整過程就是去泡沫化過程，去泡沫化過程就是逐步消除和化解金融風險的過程。房地產調整會產生出一些“正能量”，如它將有利于促進城鎮(zhèn)化，有利于縮小居民收入差距，有利于實體經濟發(fā)展，特別是有利于將更多的資金和資源投入到產業(yè)升級和創(chuàng)新活動之中，而房地產泡沫的長期化卻是結構升級、收入差距擴大、城鎮(zhèn)化滯后的“攔路虎”。

　　王小廣 國家行政學院決策咨詢部研究員、著名經濟學家