如何認定物業(yè)服務合同的法律效力

申請免費試用、咨詢電話：400-8352-114

物業(yè)管理合同作為一種民事法律行為，應當具備《民法通則》規(guī)定的下列生效要件：  

１．行為人具有相應的民事行為能力；

２．意思表示真實；

３．不違反法律或者社會公共利益。

凡是不符合生效要件的合同，即使成立也不能產(chǎn)生合同的法律效力，而屬于無效合同或者可撤銷的合同或者效力待定的合同。

對于物業(yè)管理合同效力的審查，實踐中應當注意以下幾個方面：

 第一，當事人是否具有簽訂物業(yè)管理合同的主體資格。對物業(yè)管理合同委托方資格的審查，要重點把握業(yè)主委員會是否經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主代表大會民主選舉產(chǎn)生，是否依法辦理登記。物業(yè)管理合同的委托人應當是業(yè)主。但由于建筑物所有權多元化格局的形成，同一建筑物往往有幾十個甚至上百個業(yè)主，從而使每個業(yè)主無法分別行使其物業(yè)共用部分的管理權，為此產(chǎn)生了業(yè)主大會、業(yè)主代表大會和由其產(chǎn)生的業(yè)主委員會制度。業(yè)主委員會是代表業(yè)主利益，實行自治管理，維護業(yè)主合法權益的組織，經(jīng)業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會授權，可以代表業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理合同。由于業(yè)主大會、業(yè)主代表大會和業(yè)主委員會是業(yè)主的自治性機構，不是法人組織，沒有獨立的法律地位，不具備民事主體資格，因而也不能獨立承擔民事責任，其行為產(chǎn)生的法律后果應當由全體業(yè)主承擔。從民法學原理而言，業(yè)主委員會是全體業(yè)主的代表人或代理人。未經(jīng)合法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會，等于未取得業(yè)主對外簽訂物業(yè)管理合同的授權，其對外簽訂的合同應當認定無效。對受托方主體資格的審查，要首先審查其是否具備物業(yè)管理資質(zhì)。對于地方法規(guī)規(guī)定必須取得資質(zhì)證書方可從事物業(yè)管理的，則物業(yè)管理公司必須取得主管部門頒發(fā)的“資質(zhì)證書”，否則，其簽訂的物業(yè)管理合同無效。地方法規(guī)對物業(yè)管理資質(zhì)審查制度未作明確規(guī)定的，只要受委托的物業(yè)管理公司經(jīng)工商登記，領取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照，就應認定其具有簽訂物業(yè)管理合同的主體資格。

第二，應審查雙方意思表示是否真實。對此，應重點審查業(yè)主委員會是否超越其職責范圍簽訂合同，業(yè)主委員會選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)、簽訂的物業(yè)管理合同條款是否經(jīng)全體業(yè)主大會審查批準。業(yè)主委員會是全體業(yè)主的代理人，它與物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)管理合同，關系到全體業(yè)主的切身利益，而且對所有業(yè)主都具有法律約束力。因而業(yè)主委員會不得超出授權范圍簽訂合同，簽訂的合同條款應當經(jīng)過業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會批準。否則，其簽訂的合同對業(yè)主沒有法律約束力。審判實踐中應當注意，經(jīng)過業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會過半數(shù)決定批準簽訂的物業(yè)管理合同，對全體業(yè)主都具有法律約束力，全體業(yè)主都必須按合同履行。在表決時，持與決議相反意見的業(yè)主不得以合同違背其真實意思表示為由要求確認合同無效。如果這些持與決議相反意見的業(yè)主拒不履行合同約定的義務，實際上又成為物業(yè)管理合同的受益人時，已經(jīng)構成違約，物業(yè)管理公司有權要求其承擔違約責任。

第三，應審查合同的內(nèi)容是否合法。目前，物業(yè)管理行業(yè)在我國起步時間不長，相應的法律制度尚不健全，業(yè)主與物業(yè)管理公司、業(yè)主與開發(fā)商之間信息不對稱，無論是在房地產(chǎn)、物業(yè)管理的專業(yè)知識、信息來源方面，還是在經(jīng)濟實力方面，業(yè)主都處于弱者地位，物業(yè)管理合同在簽訂和履行過程中，侵犯業(yè)主合法權益的現(xiàn)象較為普遍。因此，在合同內(nèi)容的合法性審查方面，應把重點放在合同條款是否侵害全體業(yè)主的共同利益上。實踐中，對合同簽訂和履行過程中有下列情形之一的，應當認定為利用物業(yè)管理合同侵犯業(yè)主合法權益的無效行為：１．物業(yè)管理公司不經(jīng)業(yè)主同意，以營利為目的使用或出租全體業(yè)主共有的建筑物的共用部分的，根據(jù)民法通則的規(guī)定，建筑物及其附屬物共有權應由全體業(yè)主共同行使。共有人以外的人如需使用建筑物的共用部分，應取得各所有人的一致同意。物業(yè)管理公司不經(jīng)全體業(yè)主同意或授權，擅自以營利為目的使用或出租建筑物及其附屬物共有部分屬于侵權行為，當然是無效的。２．不經(jīng)業(yè)主同意，出租房屋屋頂或外墻或以營利為目的使用屋頂。建筑物的屋頂和外墻對整幢建筑物的正常使用具有根本性作用，任何一幢建筑物的屋頂和外墻都應屬該幢建筑物的全體業(yè)主共同共有，其使用權也必須由全體業(yè)主行使或授權他人行使，收益也應歸全體業(yè)主按份共有。物業(yè)管理公司不經(jīng)全體業(yè)主同意或授權，擅自將建筑物的屋頂和外墻用于經(jīng)營，或出租給他人使用并從中牟利，也屬于侵權行為。３．物業(yè)管理公司單方擴大收費范圍、提高收費標準的。此行為屬于單方變更合同內(nèi)容的行為。按照《合同法》第５４條和第７７條的規(guī)定，合同內(nèi)容的變更應當根據(jù)法律的規(guī)定或者當事人的約定方為有效。如果物業(yè)管理合同中規(guī)定，物業(yè)管理公司可不經(jīng)業(yè)主同意，可單方擴大收費范圍、提高收費標準，等于給予物業(yè)管理公司單方擅自變更合同內(nèi)容的特權，這違反了合同法的平等、自愿和公平原則，與法律規(guī)定明顯相悖，應當認定該條款無效。４．合同內(nèi)容使第一業(yè)主保留或擁有特權，侵犯其他業(yè)主合法權益的。如合同規(guī)定，第一業(yè)主可在任何情況下更改樓宇名稱、有權在樓宇屋頂各平臺、共用部分、公用設施、樓宇外墻展示、安裝或附加任何招牌、廣告牌或結構等等。因上述屋頂、外墻等各項權利為全體業(yè)主所共有，而不得為第一業(yè)主即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)保留或特有。即使在建筑物沒有售完的情況下，第一業(yè)主作為建筑物的所有權人之一，與其他業(yè)主的法律地位也是平等的，對建筑物的共有部分及附屬設施應與其他業(yè)主平等地享有和行使共有物權。如果物業(yè)管理合同中出現(xiàn)第一業(yè)主利用其優(yōu)勢地位侵犯其他業(yè)主合法權益的條款的，應認定該條款無效。

喜歡這篇文章可加財務管理軟件交流ＱＱ群： 188206799  里面有更多精彩內(nèi)容免費下載（合同管理軟件，資產(chǎn)管理軟件，報銷管理軟件等）