2015年房地產估價師《理論與方法》：成本法估價的條件

　　成本法估價需要具備的條件

　　運用成本法估價要注意的是，現(xiàn)實中的房地產價格特別是具體一宗房地產的價格，直接取決于其效用而非花費的成本，成本的增加一定要對效用的增大有所作用才能構成價格。換一個角度講，房地產成本的增加并不一定能增加其價值，花費的成本不多也不一定說明其價值不高。價格等于“成本加平均利潤”是在長時期內平均來看的，并且需要具備以下兩個條件：一是自由競爭（即可以自由進退的市場），二是該種商品本身可以大量重復生產。其原理如下：

　　首先假設價格正好等于成本加平均利潤，并假設此時的供給與需求正好平衡，然后假設有某個因素（例如利率上調）導致了供大于求，則在供求規(guī)律和利潤激勵等的作用下會出現(xiàn)以下循環(huán)：房地產供大于求→房地產價格下降→房地產開發(fā)利潤率降低→房地產開發(fā)投資減少→房地產開發(fā)量縮減→房地產供給減少→房地產價格上漲→房地產開發(fā)利潤率上升→房地產開發(fā)投資增加→房地產開發(fā)量增加→房地產供給增加→房地產價格下降……。

　　顯而易見，如果不是在長時期內，或者沒有自由競爭，又或商品本身不可以大量重復生產，上述循環(huán)就不能成立，價格就不會等于成本加平均利潤。實際上，即使具備這些條件，價格等于成本加平均利潤也是偶然的，價格僅僅是圍繞著“成本加平均利潤”而上下波動，趨向于“成本加平均利潤”。當求大于供時，房地產價格可能大大高于房地產開發(fā)建設成本；當供大于求時，房地產價格可能大大低于房地產開發(fā)建設成本。因此，房地產開發(fā)建設成本高，并不一定意味著房地產價格就高；房地產開發(fā)建設成本低，也不一定說明房地產價格就低。正是因為房地產價格與房地產開發(fā)建設成本不是始終成正比，才出現(xiàn)了房地產開發(fā)投資有賺錢與賠錢的問題。從一個房地產開發(fā)項目來看有賺錢與賠錢的問題，從一個房地產開發(fā)企業(yè)來看也有賺錢與賠錢的問題，甚至從整個房地產開發(fā)行業(yè)來看，短期內也有賺錢與賠錢的問題。如果房地產價格始終是由房地產開發(fā)建設成本決定的，海南、北海的房地產市場就不會有1993年房地產熱過后的一段“悲慘”局面。

　　盡管有上述原理，但并不意味著不具備上述理想條件就不可以采用成本法估價，而是要求在運用成本法時注意“逼近”。其中最主要的是要注意以下3個問題：

　?。?）是應采用客觀成本而不是實際成本。可將房地產開發(fā)建設成本區(qū)分為實際成本和客觀成本。實際成本也稱為個別成本，是指某個具體的房地產開發(fā)商的實際花費。客觀成本也稱為正常成本，是指假設重新開發(fā)建設時大多數(shù)房地產開發(fā)商的一般花費。

　　（2）是應在客觀成本的基礎上結合選址、規(guī)劃設計等的分析進行調整。現(xiàn)實中有一些選址不當或者規(guī)劃設計不合理等造成不符合市場需要的房地產，極端的例子是在人流量很小的地方建造的商場。在這種情況下雖然無論誰建造該商場客觀上都要花費那么多成本，但該商場也不會有那么高的價值。

　?。?）是應在客觀成本的基礎上結合市場供求分析進行調整。當房地產市場供大于求時，應在客觀成本的基礎上調低評估價值；當供小于求時，應在客觀成本的基礎上調高評估價值。

　　成本法估價還要求房地產估價師具有較豐富的建筑工程、建筑材料、建筑設備、裝飾裝修、工程造價等方面的專業(yè)知識。

　　成本法測算出的價值一般是房地產所有權的價值，在中國可視為房屋所有權和在估價時點剩余使用期限的土地使用權的價值。

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