2015年房地產估價師《案例分析》知識點分析（6）

　　要列出公式：待開發(fā)房地產價值=開發(fā)完成后房地產價值-后續(xù)開發(fā)成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤-取得待開發(fā)房地產稅費。

　?。ㄒ唬?開發(fā)完成后的價值：

　　1、 用于銷售：（1）采用市場法并考慮類似房地產價格的未來變動趨勢；

　?。?） 市場法和長期趨勢法求取。

　　2、用于出租營業(yè)：預測其租賃或經營收入，再用收益法求取。

　　（二） 后續(xù)開發(fā)必要支出和應得利潤（7項；同成本法）：

　　1、后續(xù)開發(fā)成本； 2、管理費（以前者為基數）； 3、銷售費用（以售價為基數）；

　　4、投資利息（1年期貸款利率，實際利率按年計息次計算；以上3者為基數）；

　　5、銷售稅費（以售價為基數）； 6、開發(fā)利潤；

　　7、取得待開發(fā)房地產稅費（買方繳納的契稅、手續(xù)費等，以待開發(fā)房地產價值為基數）。

　　（三）開發(fā)經營期（特別注意?。?/p>

　　開發(fā)經營期

　　開發(fā)期

　　用于銷售 前（準備）期 建造期

　　經營（銷售）期

　　用于出租營業(yè)自用 前（準備）期 建造期 經（運）營期

　　估價時點 開始建造日 開始銷售日 竣工驗收日 銷售完成日 經營結束日

　?。ㄋ模﹤鹘y方法：不考慮預售和延遲銷售，計息期到開發(fā)完成時止，根據以上各項計算后直接相加減。

　　資金一次性投入的土地取得成本及其稅費的計息期按開發(fā)期全計。

　　資金均勻投入的建造期內、銷售期內的計息期減半計，期外全計。

　?。ㄎ澹┈F金流量法：將開發(fā)完成后的價值和各項成本、費用先折算到估價時點，在相加減；

　　資金均勻投入的建造期內、銷售期內的折現期減半計，期外全計。

　　折現率中包含資金利率和開發(fā)利潤率，不在單獨計算。

　　現實中對房地產估價的需要，除了上面列舉的，還有許多。例如：

　?。?）房地產開發(fā)經營過程中需要的估價服務。在房地產開發(fā)經營過程中，從房地產開發(fā)項目可行性研究到開發(fā)完成后的房地產租售等，都需要房地產估價為投資估算、收入預測、房地產定價等提供參考依據。

　?。?）國有建設用地使用權期限屆滿需要的估價服務。國有建設用地使用權出讓合同（過去稱為國有土地使用權出讓合同，簡稱土地使用權出讓合同、出讓合同）約定的土地使用期限屆滿，土地使用者按要求向出讓人提交續(xù)期申請書，出讓人同意續(xù)期的，土地使用者應當依法辦理出讓、租賃等有償用地手續(xù)，重新簽訂出讓、租賃等土地有償使用合同，支付土地出讓價款、租金等土地有償使用費。確定該土地出讓價款、租金等土地有償使用費的金額，需要估價提供參考依據。土地出讓期限屆滿，土地使用者申請續(xù)期，因社會公共利益需要未獲批準的，國有建設用地使用權由出讓人無償收回，但地上建筑物、構筑物及其附屬設施可能按出讓合同約定，由出讓人收回，并根據收回時地上建筑物、構筑物及其附屬設施的殘余價值，給予土地使用者相應補償。確定該地上建筑物、構筑物及其附屬設施的殘余價值，也需要估價提供參考依據。

　?。?）辦理出國移民提供財產證明需要的估價服務。

　?。?）房地產證券化需要的估價服務，包括房地產抵押貸款證券化、房地產投資信托基金（Real Estate Investment Trust，通常簡稱REITs）中大量需要房地產估價。

　?。?）修正系數的確定沒有充足的理由

　?。?）比較實例的數量不夠，即沒有達到三個以上（含三個）的可比實例。

　?。?）修正系數的取值不統一、不規(guī)范或比較物與參照物相互顛倒。

　?。?）單項修正對可比實例成交價格的調整幅度超過了20%，或者各項修正對可比實例成交價格的綜合調整幅度超過了30%.

　?。?）比較修正的方向錯誤。

　?。?）可比實例不符合條件。

　　（7）區(qū)域因素與個別因素混淆不請。

　　（8）區(qū)域因素與各別因素具體比較修正項目的選擇沒有結合估價對象與可比實例的差異。

　?。?）區(qū)域因素與各別因素具體比較修正項目的選擇沒有與評估對象的特點結合起來。

　?。?0）比較修正項目有漏項。

　?。?1）間接比較與直接比較混淆不清。

　?。?2）區(qū)域因素比較修正的內涵理解錯誤。

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