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樓市不景糾紛大增 買房需要提防開發(fā)商小伎倆
沙龍嘉賓
東莞市建設局房地產開發(fā)管理科副科長蕭志堅
東莞市消費者委員會秘書長鄧國平
廣東賦誠律師事務所專職律師李錫國
正太聯(lián)合總經理黃海濤
東莞市房地產業(yè)協(xié)會秘書長陳駿良
3·15調查
房子質量投訴最多
辦房產證最為頭痛
購房中消費者最關心什么問題?什么問題最容易引起糾紛?臨近3·15,《廣州日報·東莞新聞》與某網聯(lián)合進行問卷調查,發(fā)現(xiàn)在購房過程中,質量問題仍然是消費者投訴最多的問題,而辦證難則是許多消費者最為頭痛的問題。
現(xiàn)象:市場越不景氣投訴越多
“2007年以前,東莞市建設局沒有接到一宗關于房地產的投訴,而在2008年,建設局接到180多宗相關投訴。”東莞市建設局房地產開發(fā)管理科副科長蕭志堅說,“一些樓市糾紛被市場大旺所掩蓋,但是去年房地產一不景氣,延遲交樓、拖欠工程款等問題就顯現(xiàn)出來了。”
昨天下午,在“2009年東莞樓市如何健康消費與發(fā)展”地產沙龍上,東莞市建設局、東莞市消委會、東莞市房協(xié)等相關部門人士現(xiàn)場解答東莞樓市消費糾紛問題,大家一致認為,2008年東莞樓市不景氣,糾紛更是比往年多了不少。東莞市消費者委員會秘書長鄧國平介紹,有關房地產的糾紛在消委會接到的投訴中比例不大,但在逐年增加,特點是所涉及的金額高,解決難度大。
“越是房地產市場好的時候,糾紛越會相對減少,越是低迷的時候糾紛越會增加。”廣東賦誠律師事務所專職律師李錫國介紹說。正太聯(lián)合總經理黃海濤也認為,在目前比較低迷的經濟環(huán)境下,問題將會不斷爆發(fā)。
原因分析:對樓市信心不足致糾紛增多
原因一:擔心價格下跌
東莞市房地產業(yè)協(xié)會秘書長陳駿良認為,造成消費糾紛增加的原因是購房者沒有信心,主要是擔心房地產價格還會下跌。
“經過2008年的房地產調整,東莞樓市價格已經回歸理性。”陳駿良認為,雖然房地產回暖還言之過早,但是作為消費者很難知道什么時候到底,購房者能夠在相對低價的時候購房就是相對理智的。
原因二:歷史遺留問題
此外,在相關部門收到的投訴當中,歷史遺留問題也占了相當大的一部分。鄧國平介紹,房地產對于我們國家來說是一個新的領域,目前面臨著一個法律缺失的問題,而開發(fā)商的素質又參差不齊,在東莞房地產發(fā)展初期有很多歷史遺留問題,一直到現(xiàn)在也沒有解決,比如一些消費者是上世紀90年代買的房子,一直辦不到房產證,而其中的一些開發(fā)商已經不存在了,造成了消費者辦證難。
原因三:對行業(yè)認知不夠
“消費者和開發(fā)商的信息是不對稱的,消費者對房地產的知識認知度也比較低。”鄧國平認為,消費者對房地產相關知識的認知度比較欠缺,從而造成了許多糾紛、投訴。比如說投訴質量問題,實際上是質量瑕疵,達不到換房退房的條件等。
解決之道:三大措施維護購房者的權益
東莞市建設局房地產開發(fā)管理科副科長蕭志堅介紹,市建設局總結去年的經驗,今年將重點實行交樓樣板房、完善預售款監(jiān)管和建立房地產企業(yè)不良行為公示制度三大措施,以更好地維護購房者的權益。
蕭志堅介紹,一是交樓樣板房制度,嚴格來說應該是叫《房地產銷售合同標準實物樣板房制度》。樣板房在辦理預售后到交樓完畢,這個過程是不能銷售的,直到交樓完畢后方可銷售。
二是關于進一步完善預收款監(jiān)管制度。按照規(guī)定對商品房預售款的收存和使用進行監(jiān)管,保證預售款在項目竣工之前只能用于購買項目建設必須的建筑材料、設備和支付項目建設的施工進度款及法定稅費,維護購房人合法權益,促進房地產市場健康穩(wěn)定發(fā)展。
三是構思建立房地產企業(yè)不良行為公示制度,建立完善開發(fā)企業(yè)不良行為經營記錄管理機制,對于一些違規(guī)行為多、被消費者投訴多、售后服務質量低劣的企業(yè),實行定期向社會公示制度,促進企業(yè)自覺規(guī)范經營,提高企業(yè)的產品和服務水平。
投訴內容
目前東莞樓市糾紛較多的類型主要有幾種,一是受銀行政策調整的影響,不能按揭造成退房的;二是針對交付的條件提出的維權問題,如要求開發(fā)商提供三證一書;三是質量問題,一方面是質量瑕疵問題,另外一方面是貨不對板問題;四是產權問題、延遲辦證或者辦不了證問題等。 ——李錫國
目前消費者有關房地產的投訴主要集中在幾個方面:一是夸大宣傳,欺瞞消費者;二是房屋質量差;三是隨意地在合同上違約;四是騙取消費者的定金等。 ——鄧國平
3·15律師在線
本報3·15系列活動公布后,收到許多購買者的投訴,昨日,記者請來專業(yè)律師進行解答。
解答:廣東賦誠律師事務所專職律師李錫國
商品房出售后開發(fā)商
變更規(guī)劃要征得業(yè)主同意
讀者來信:我是新世紀星城(查看地圖)的業(yè)主,2007年9月份簽合同買樓,2008年7月收樓,在這段時間里開發(fā)商進行了大規(guī)模的規(guī)劃變更,買樓時講的綠化全部變成了車位,當時就是看好這片綠化才買一樓,現(xiàn)在家里被停在車位上的汽車包圍了。
律師解答:商品房出售后,如果開發(fā)商變更規(guī)劃設計的,應征得業(yè)主同意。否則業(yè)主有權解除合同。就你的情況,你首先要弄清開發(fā)商是否變更了規(guī)劃設計、什么時候變更的。如果有違法之處,可以向建設局、規(guī)劃局等相關部門投訴。
二手房買賣中要
注意過戶前的交易風險
讀者來信:我在2005年在東莞南城莞太路東莞山莊對面的中興大廈買了一套房,13萬元,當時售房的人說,辦房產證絕對沒問題。并要求我們3年免息月供,月供額3750.00元。到去年為止,我們已經全部付清房款,但是賣房方說,二手房交易稅高,希望我們到2009年再辦房產證。今年我去找賣房子的公司,他卻說房子被抵押了,要再過兩年才能辦房產證。我是2005年買的房子,他們是2007年抵押的,請問我該怎么辦?
律師解答:《物權法》規(guī)定,不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明,因你購買的該房屋未到房管部門辦理過戶登記手續(xù),在法律上房屋的所有權并沒有變更,所以才造成原業(yè)主能將該房屋抵押。你現(xiàn)在的情況可以根據買賣合同的約定要求原業(yè)主承擔不能過戶的違約責任或權利瑕疵責任,或按合同約定解除合同。
在這里提醒購房者:在二手房買賣中一定要注意過戶前的交易風險,對購買的房屋要謹慎審查,并在合同中約定過戶時間、權利瑕疵、違約責任等。同時根據《房屋登記辦法》你可以在簽訂買賣合同后到房地產管理部門辦理預告登記手續(xù),這樣可以防止出賣人再次抵押或者一房二賣,造成你無法取得房屋。
有的開發(fā)商贈“入戶花園”
實際上只是一種銷售策略
讀者來信:我2007年3月15日購買了南城未來世界(查看地圖)的一套房子,今年2月終于拿到了房產證,仔細查看房產證的時候才發(fā)現(xiàn)當初開發(fā)商賣房時贈送的入戶花園并不是真的贈送,而是算到了自己購買的面積,請問這是怎么回事?
律師解答:在這里要提醒消費者,有的開發(fā)商在售樓時贈送所謂的“入戶花園”,實際上只是一種銷售策略,并不是真的“贈送”。因為有的“入戶花園”類似非封閉式陽臺,是按一半面積計入套內建筑面積,這本身就是業(yè)主的產權范圍。
如果你們現(xiàn)在的產權登記面積已經包括了入戶花園的面積,則你可以要求開發(fā)商退還多收取部分購房款。

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