房地產業(yè)調控 ＂去行政化＂成新方向

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    內容摘要：房地產調控長效機制是指在完成住房信息聯網、不動產登記等長效機制的基礎工作下，從土地、金融、財稅等方面進行改革，而改革方向便是調控更加市場化。

    重在“去行政化”，改革涉及土地、金融、財稅等方面

    “國五條”實施已過百日，房地產市場初顯平穩(wěn)，但值得注意的是，雖然住宅成交一度有下降趨勢，但房價卻始終堅挺。與此同時，土地市場爆發(fā)式增長，多地頻繁刷新的“地王”也讓人們再次考量調控政策的延續(xù)性。

    相關內部會議透露將加快研究包括土地、金融、財稅等方面的房地產中長期調控政策。在研究的眾多調控政策中，“去行政化”將成為未來調控方向。

    據了解，“房地產調控長效機制”由發(fā)改委、住建部、國土部、財政部、稅務總局、銀監(jiān)會共同參與研究制定。

    據接近內部人士透露，未來房地產調控將在加強落實現有短期政策力度的背景下，著重進行中長期政策制定，建立房地產調控長效機制。“一方面短期政策頻繁出手，多次運用后調控效果在減弱;另一方面，短期政策需隨著市場波動而調整，不能長期運行。因此，現階段亟待能夠長期執(zhí)行的調控政策出臺。”

    上述人士表示，房地產調控長效機制是指在完成住房信息聯網、不動產登記等長效機制的基礎工作下，從土地、金融、財稅等方面進行改革，而改革方向便是調控更加市場化。“主要進行制度建設，尤其是以金融、財稅、信貸手段為主，通過市場規(guī)律的傳導，達到調整市場結構的目的，弱化行政干預。”

    上述人士具體解釋說，土地方面包括土地出讓制度改革與土地二元結構改革。現階段土地出讓大多數仍為價高者得，土地出讓金一次性付清，部分開發(fā)商囤地以待升值。因此，建立土地出讓長效機制，對土地類別與作用劃分更加細化，供地可選年租形式收取土地價款。

    這樣不僅可以降低后期購房者初始成本，也可以使地方財政資金來源長期化，并可以根據市場現狀對租金進行有限浮動，真正體現土地價值。另外，由于我國的土地二元結構，農村集體建設用地不能自由入市交易，在土地資源稀缺的背景下，應改變土地供應模式，減少用地閑置，增加土地有效供應。

    從市場看，土地稀缺導致近期多地“地王”頻繁刷新。中指院數據顯示，6月全國300個城市成交樓面均價1235元/平方米，環(huán)比上漲14%，同比上漲44%。溢價率方面，1至6月全國300個城市土地平均溢價率為15%，較去年同期增加10個百分點;住宅類用地平均溢價率為17%，較去年同期增加13個百分點。

    金融政策方面，應改變房地產企業(yè)融資模式，加大企業(yè)直接融資比重。“我國還沒有真正意義上的房地產金融，世界通行做法是房地產企業(yè)進行直接融資，而我國房企主要依靠銀行貸款進行間接融資。”上述人士表示，直接融資與間接融資的條件、融資成本、便利性都不一樣。房企直接融資是風險自擔的，風險性和金融活動、資金成本相關，企業(yè)需要根據自身情況，選擇短期、中期、長期的不同類型、不同融資成本的資金組合，從而使銀行風險降低。

    事實上，市場已有房地產企業(yè)再融資有望有條件開閘的傳聞。近日，證監(jiān)會對房地產企業(yè)融資政策的表述，從“已暫緩受理房地產開發(fā)企業(yè)重組申請”變?yōu)?ldquo;對存在閑置土地、炒地以及捂盤惜售、哄抬房價等違法違規(guī)行為的房地產開發(fā)企業(yè)，將暫停上市、再融資和重大資產重組。”這一表述的變化，被市場看作房地產企業(yè)再融資有條件放開的信號。

    在財稅方面，上述人士稱，改變現階段以賣地為主要收入來源的地方財政體系，逐步擴大房產稅試點。

    住建部政策研究中心原副主任王玨林在接受采訪時表示，房價越高、矛盾越突出，越是出臺房地產調控長效機制的好時機。應加快研究出臺長效機制，逐步解決房地產市場長期面臨的問題，確保房地產市場穩(wěn)定健康發(fā)展。

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