淺論造價控制在房地產項目中的應用研究

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摘  要:造價控制是影響房地產價格最主要的因素之一，造價的控制貫穿于整個房地產開發(fā)全過程。本文根據筆者多年從事房地產工作的經驗，分別從從工程造價的特點及含義以及房地產開發(fā)中造價的全過程控制進行了研究，并提出了一些具體的措施。  

關鍵詞: 造價控制 房地產項目 應用

 工程造價通俗講就是建筑工程的建造價格，目前中國建筑工程界對工程造價的含義有兩種方式：①工程造價就是工程價格。就是建成一項建筑工程，實際或預計在技術勞務市場、設備市場、土地市場，以及承包市場等交易活動中所形成的建設工程總價格和建筑安裝工程的價格。它以工程這種特定的商品形式作為交易對象，通過招投標、承發(fā)包或其他交易方式，在進行多次特性預估的基礎上，最終形成的價格。②從業(yè)主和投資者的角度來定義的話，工程造價是指建設一項工程實際開支或預期開支的全部固定資產投資費用。

1 工程造價構成及特點
1.1我國工程造價的構成
　　從定義上講，“工程造價”里的“工程”包括各類的工程項目，但是筆者所討論的“工程”主要是指建設工程類的工程。工程造價的定義是從不同角度理解事物的本質。對于建設工程的投資者，市場條件下工程造價就是建設工程項目投資，是獲得項目要付出的價格；同時也是投資者在作為市場供給主體出售建設項目時定價的基礎。
1.2工程造價的特點
　　房地產工程造價有個別性、層次性、大額性、動態(tài)性以及差異性等等特征，這是由房地產建設工程的特點決定的。工程造價的范圍較廣，涉及到國民經濟各部門、各行業(yè)，涉及到社會再生產的各個具體環(huán)節(jié)，也直接關系到人們的生活和居民的居住標準，所以工程造價的作用和影響都很大 [1]。  

2 房地產開發(fā)項目全過程工程造價控制
2.1設計是有效控制開發(fā)項目工程造價的前提
　　房地產工程設計是指工程項目的建設提供技術依據的設計文件以及圖紙的整個活動過程，工程設計是對開發(fā)建設項目的實施意圖和全面規(guī)劃的具體描述，是房地產開發(fā)項目開發(fā)建設的靈魂，是處理技術與經濟關系的關鍵性環(huán)節(jié)，是確定與控制工程造價的重點階段。研究表明：初步設計階段，影響工程造價的可能性在75％-95％指尖 ；技術設計階段，影響工程造價的可能性在35％-75％指尖 ；施工圖設計階段，影響工程造價的可能性在25％-35％指尖 ；而到了施工階段，影響工程造價的可能性只有10％作用。由此我們可以看到，控制工程造價，設計階段起著重要并且關鍵的作用。
2.2工程招投標是有效控制開發(fā)項目工程造價的核心
　　通過招投標的形式來引進競爭機制，在降低工程造價、確保工程質量、縮短建設工期等等許多方面都有明顯作用，也有效地保障了招標人以及投標人的合法權益。房地產開發(fā)企業(yè)對施工單位的選擇尤其要慎重，因為施工隊伍的施工質量的優(yōu)劣關系到房地產開發(fā)建設單位工程造價控制的成敗。在選擇施工隊伍時主要考察施工企業(yè)的技術裝備、資信情況以及建設業(yè)績等。我們要優(yōu)先考慮近期建設業(yè)績和建項目相同或相似的施工企業(yè)，而且特別要求創(chuàng)此項目建設業(yè)績的有著豐富經驗項目經理來出任項目經理。
還有大型項目中的很多分項工程可以采用指定分包的方式，比如鋁合金門窗及所有門窗工程、內外裝修工程、空調安裝工程、電梯電扶梯安裝工程、發(fā)電機安裝及環(huán)保工程等可以由甲方直接指定分包，既可以大量節(jié)省工程造價，又可以嚴格控制工程質量和進度。對于諸如下述專業(yè)工程應由甲方直接發(fā)包，由其它獨立施工單位與甲方直接簽訂合同執(zhí)行：
(1)樁基工程；
(2)強夯工程和軟件基處理工程；
(3)室外高壓電纜安裝及高低壓變配電工程；
(4)大型土石方開挖回填工程(包括場地大型土石方、地下室大型土石方等)；
(5)擋土墻、護坡及基坑支護工程：
(6)家居報警及對講系統(tǒng)工程及智能化安防工程；
(7)室外道路和面層鋪裝及室外給排水工程；(8)室外園林景觀及綠化工程、室外強電及環(huán)境照明工程；
(9)水泵房設備及管道安裝和變頻供水系統(tǒng)設備工程；
(10)地下人防工程；
(11)消防水、電、通風工程及防火門及防火卷簾安裝工程；有線電視、電話、網絡安裝工程。

如果能按以上承包方式，甲方既可以選擇實力最強的專業(yè)施工單位，又大量節(jié)省工程造價(可以比采用總承包方式全部承包給總包單位節(jié)約造價20％-40％以上)，而且又可以嚴格控制工程質量，加快工程進度，避免因總包單位實力不濟停工或者因與之發(fā)生爭執(zhí)時被總包單位卡甲方脖子的現(xiàn)象。
2.3施工管理是有效控制開發(fā)項目工程造價的重要環(huán)節(jié)
　　施工階段成本控制的關鍵，一是做好材料的定貨，二是要嚴格的審查承包商的索賠要求，三是合理控制工程簽證。由房地產開發(fā)企業(yè)引起的變更主是進度計劃變更、施工條件變更、設計變更和工程項目變更等等?？刂谱兏年P鍵在于開發(fā)商，應該建立工程簽證管理制度，明確工程、預算等等相關部門、相關人員的分工和職權，我們要確保簽證的質量，杜絕不實及虛假簽證的發(fā)生。
2.4竣工結算是有效控制房地產開發(fā)項目工程造價的關鍵
　　工程造價管理的重要環(huán)節(jié)之一就是工程造價的合理確定，在確定房地產項目工程造價時，我們堅持以現(xiàn)行的工程造價管理規(guī)定做為依據，根據甲乙雙方在施工合同中的合約，按照竣工圖結合設計變更、現(xiàn)場簽證和隱蔽簽證進行項目審核計算，審查是否有丟、拉項工程，是否按圖紙及合同規(guī)定全部完成工作。我們要認真核實每一項工程變更是否真正實施。應建立工程量清單核對備案制度和內部復核制度，定期跟蹤檢查、監(jiān)督管理，加強從業(yè)人員的素質教育，杜絕違法違規(guī)行為并且減少工程量清單中的差錯率。在進行房地產工程竣工結算時，必須到開發(fā)項目工地現(xiàn)場核對，嚴格審查工程量計算是否準確，材料調價是否有依據等，使工程造價結算確切、合理。  

3 結語
　　綜上所述，房地產開發(fā)過程中的工程造價管理是一個動態(tài)進行的全過程，房地產企業(yè)在對工程造價的控制與管理上始終應貫穿于項目建設的全過程。房地產建設工程的造價確定與投資控制的實質就是運用科學原理和經濟以及法律等等手段，解決丁程房地產開發(fā)項目建設活動中的經濟和技術、管理和經營等等實際問題，只有在房地產項目建設的各個階段，采用切合實際的計價依據和科學合理的計價方法，合理確定項目投資估算、初步設計的概算和施工圖的預算，才能提高投資的效益。因此在推行房地產開發(fā)項目全過程全面造價管理中，注重研究和分析建設管理中各個環(huán)節(jié)和建設投資中各種影響因素，將有效地控制房地產建設項目的投資。對房地產開發(fā)項目工程造價進行全過程控制管理是工程造價行業(yè)發(fā)展的必然趨勢，也是房地產企業(yè)的迫切需求。  

參考文獻
[1]齊斌《淺析降低建筑工程造價的措施[J]》建筑經濟，2000，(5)23-25．
趙燕玲，張仕廉《房地產開發(fā)項目的成本管理[J]》重慶建筑大學學報，2004，(5)45-56．
王忠偉，《房地產開發(fā)項目的成本優(yōu)化控制[J]》中國房地產，2006，(2)67-69．
黃念華《淺析房地產開發(fā)過程中的造價確定和控制[J]》建筑技術開發(fā)，2003，(6)23-24.