葉檀：一線城市不是房產(chǎn)商避風(fēng)港

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中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年截至8月25日，北上廣深、南京、天津、杭州、大連、重慶、吉林十大城市合計(jì)土地出讓金3953億元。

這是降溫的數(shù)據(jù)。在2014年同期，這一數(shù)值高達(dá)5802.6億元，同比跌幅32%。預(yù)計(jì)今年這十大城市土地出讓金可能達(dá)到6年來(lái)的最低點(diǎn)，同比跌幅將超過(guò)40%。

總量下降，顯示市場(chǎng)在緊縮。三四線城市此前推地多、新區(qū)多，存銷比上升;現(xiàn)在即使大規(guī)模推地，開(kāi)發(fā)商胃口也有限。從上市公司報(bào)表上看，房企凈利潤(rùn)率增長(zhǎng)率從2012年就開(kāi)始下降，2014年凈利潤(rùn)率平均只有12%—15%。今年上半年，36家開(kāi)發(fā)商凈利潤(rùn)下降到9.12%的歷史低位，比制造業(yè)略好。

開(kāi)發(fā)商紛紛退出或者轉(zhuǎn)型。今年宣布退出地產(chǎn)業(yè)的大型企業(yè)有證大集團(tuán)、江中地產(chǎn)、海德股份、高新發(fā)展、浙江廣廈和萊茵置業(yè)。全國(guó)性大房企如綠地正在積極運(yùn)營(yíng)“大消費(fèi)、大金融、大基建”三大業(yè)務(wù)，萬(wàn)科轉(zhuǎn)型服務(wù)鏈條方向包括物業(yè)管理、物流地產(chǎn)、出租公寓、教育營(yíng)地和海外業(yè)務(wù)，萬(wàn)達(dá)向金融、文化、旅游等轉(zhuǎn)型。一句話，開(kāi)發(fā)商不想玩“重”的，要玩“輕”的?？傮w投資與房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的下降，反映了這一大趨勢(shì)。

暴利時(shí)代一去不復(fù)返，并且目前的合理利潤(rùn)，也得在殘酷的競(jìng)爭(zhēng)中獲得。

房地產(chǎn)暴利時(shí)代的終結(jié)，意味著產(chǎn)業(yè)鏈與服務(wù)鏈的開(kāi)始，在輕資產(chǎn)化的背后是鏈條的重新整合。五六年前，商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模只要夠大夠炫，就能夠吸引客戶紛至沓來(lái);現(xiàn)在，形勢(shì)開(kāi)始急轉(zhuǎn)直下，昨天還受到追捧的K歌房，明天就被棄如敝屣。

令人關(guān)注的是，單位價(jià)格還在上漲，顯示局部市場(chǎng)仍然火熱。開(kāi)發(fā)商為了避險(xiǎn)，擠到僅有的幾個(gè)核心城市的點(diǎn)上，推高了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格，反而可能加劇未來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

中原地產(chǎn)推出一線城市的住宅土地?cái)?shù)據(jù)反映，2015年供應(yīng)的土地均價(jià)為14432元/平方米，同比2014年的11679元/平方米漲幅高達(dá)23.6%。土地價(jià)格上漲也推動(dòng)樓面價(jià)的持續(xù)上漲，從一線城市的樓面價(jià)成交情況看，2015年平均樓面價(jià)高達(dá)8921元/平方米，同比2014年全年的7631元漲幅高達(dá)16.9%。

上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，7月10大房企商品房成交均價(jià)為12688元/平方米，環(huán)比上升3.7%，同比上升18.3%，創(chuàng)近四年以來(lái)新高。二季度以來(lái)，隨著市場(chǎng)逐漸回暖，商品房?jī)r(jià)格震蕩上行。

開(kāi)發(fā)商聚集到一線城市避險(xiǎn)。雖然一線城市資源豐富、人口集聚，但隨著房地產(chǎn)價(jià)格的節(jié)節(jié)上升，隱性風(fēng)險(xiǎn)也在不斷上升。再好質(zhì)地的資產(chǎn)，價(jià)格如果偏離中間值太高，都不算好資產(chǎn)。根據(jù)當(dāng)?shù)氐南M(fèi)能力、真實(shí)財(cái)富的中位值，確定一個(gè)城市的拿地價(jià)格，是開(kāi)發(fā)商規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的當(dāng)務(wù)之急。

地方政府想讓土地價(jià)格足夠高，在單位面積上產(chǎn)生盡可能多的財(cái)富。而對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，只有一個(gè)避險(xiǎn)地的時(shí)候，那個(gè)地方的風(fēng)險(xiǎn)肯定會(huì)飆升。轉(zhuǎn)型，內(nèi)控，加強(qiáng)品牌識(shí)別，有時(shí)甚至學(xué)會(huì)休息，都至關(guān)重要。