時評：房地產繁榮會終結于企業(yè)不愿拿地

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房地產繁榮會終結于企業(yè)不愿拿地

房屋銷售市場仍然可以算在延續(xù)全面景氣格局，但2015年的市場有兩點值得警惕，第一是沒有房價全面和持續(xù)上漲的社會預期;第二是開發(fā)投資沒有持續(xù)反彈的預期。

過去每一次的房屋銷售繁榮，從房價表現來看，會出現熱銷一段時間后房價加速上漲，從局部城市快速演變到其他城市。雖然2015年二季度之后百城房價指數出現了環(huán)比正增長，但距離全面房價上漲還有很大一段距離。尤其是房價上漲城市個數，在2015年1月份之后持續(xù)無法得到有效提升(2015年1月44個城市房價上漲，7月為46個)。這充分顯示出，全社會房價上漲的預期并不濃厚，房價上漲也只是極個別城市的事情。

為什么過去每一次都會形成房價加速上漲的正循環(huán)，最后貨幣周期和產業(yè)政策又會打破這種正循環(huán)呢?因為過去的房地產繁榮，要么是產業(yè)政策放開造成，要么是個人購房杠桿上升造成，但熱銷一段時間之后總會形成全社會房價加速上漲的預期，在較廣闊的地理范圍內形成恐慌性搶購的浪潮。

2015年，除了在深圳之外，全社會基本沒有形成房屋恐慌性搶購的浪潮，造成這種現象的原因比較多。絕大多數二三線城市供給充足;一線城市房屋總價已經很高，盡管租售比反而相對合理，但繼續(xù)大幅上漲的預期并不很強;全社會的住房自有率，人均住房面積，人口結構，人民幣匯率等，都在緩慢發(fā)生不利于房價預期的變化。

那熱銷又是怎么來的呢?至少從2014年四季度到現在將近一年的時間，不僅在個別一線城市，甚至在廣大二三線城市，銷售表現也是令人滿意的。

大多數公司的簽約銷售合同金額和回款率，2015年上半年還是有所增加的。中國房地產市場的租金回報率是比較低的，要是很多城市沒有房價上漲的預期，熱銷為何而來呢?

這歸因于購房成本的持續(xù)下降和購房杠桿的持續(xù)上升，按揭貸款平均利率的下降是市場早已注意到的，但購房杠桿的持續(xù)上升，主要是來自于隱性杠桿的上升。各種貼補首付的資金支持手段越來越多，各類首付貸的資產證券化也大行其道。

利率市場化的浪潮之下，首付管制確實并不十分嚴厲，好在中國居民的杠桿率始終都比較低，居民加杠桿還有很大的空間，預計熱銷也還能持續(xù)很長時間。

第二個不同以往的現象是開發(fā)投資增速反彈乏力。誠然，由于基數的原因，未來幾個月開發(fā)投資同比增速或許有一次小的反彈，但2013年的新開工高潮期開工的那些項目即將進入竣工的環(huán)節(jié)，施工面積和開發(fā)投資的慣性增長中長期看是不可持續(xù)的。

換句話說，開發(fā)投資和施工面積之所以今天還在正增長，只不過因為開發(fā)投資和施工增速具備比新開工面積更明顯的慣性特征，仍然在受到2013年繁榮的影響。但客觀來說，一旦施工面積和開發(fā)投資增速掉落下來，反彈的難度也要大于新開工增速。

新開工和開發(fā)投資反彈乏力和全社會缺乏房價上漲的長期預期，本身就是一回事。在過去的20年房地產牛市里頭，房價增值帶動房地產熱銷，推動土地價格上漲，再抵押土地獲得現金流，然后進一步推動房地產價值提升的模式繼續(xù)下去有點困難了，其在地理半徑層面的擴張更是走到了盡頭。

這個判斷是有很強的微觀調研支持的。2015年前三季度，很少有企業(yè)的拿地面積超過了銷售面積，也很少有企業(yè)增加城市數量的布局，卻有大量的企業(yè)去探索新的業(yè)務領域，做一些財務投資。

“世上沒有不散的筵席”，新房開發(fā)的熱潮總有一天會過去的。如果繁榮是終結于房屋熱銷環(huán)節(jié)，也就是大量土地“砸在”企業(yè)手里，最后應該會給經濟系統(tǒng)留下壞賬，甚至帶來系統(tǒng)性風險。很明顯，未來5年，即便新房開發(fā)的熱潮過去，繁榮也不會終結于房屋熱銷的環(huán)節(jié)，而會終結于企業(yè)不愿意拿地。

這樣的結果，對于行業(yè)來說，不是最壞的消息。