樓市期待政策再發(fā)力 常態(tài)化下政策引導(dǎo)須準(zhǔn)確把握

“兩會”以來，為提振樓市、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)領(lǐng)域新增種種政策利好，但市場反應(yīng)整體平淡，可以預(yù)見，樓市亟待政策再發(fā)力，政府的政策儲備庫中也不乏有更多“利器”蓄勢待發(fā)，有些二三線城市政府甚至有可能孤注一擲，給市場下“猛藥”。這些政策原本的預(yù)期是要讓房地產(chǎn)市場銷售回暖，對沖經(jīng)濟(jì)低迷，防止經(jīng)濟(jì)通縮，但回顧2009年那一輪房地產(chǎn)市場強(qiáng)刺激政策導(dǎo)致市場暴漲投機(jī)盛行及2013年“國五條”政策導(dǎo)致房地產(chǎn)市場急劇下行的兩種結(jié)局，人們難免心有余悸。

鑒于此，建議在今后的政策引導(dǎo)過程中，要準(zhǔn)確把握以下幾個環(huán)節(jié)。

注重區(qū)間調(diào)控。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)不景氣的情況下，政府相繼出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策來穩(wěn)定乃至刺激住房消費(fèi)提振市場信心是十分必要的，但要掌握分寸，更多著眼于引導(dǎo)房地產(chǎn)市場走向常態(tài)化的大格局。

注重供需對接。此次穩(wěn)定住房消費(fèi)政策中二套房首付比例降低，二手房交易營業(yè)稅“改五為二”，給購房者帶來利好的一面，降低了消費(fèi)者轉(zhuǎn)讓住房的成本。但是即便有關(guān)政策讓消費(fèi)者的“錢袋子”鼓了，提升了購買力，他們也未必愿意出手買爛尾樓。

注重一二級市場聯(lián)動。近日出臺的政策對二級市場及轉(zhuǎn)讓二手房有一些利好，但是總體上來講其政策支點還是偏重于一級市場。當(dāng)前剛需市場已達(dá)一定水平，未來市場將要靠改善性需求支撐。因此穩(wěn)定住房消費(fèi)要特別重視改善型需求，盡早建立一二級市場聯(lián)動的大格局：一方面在一線城市，可以探討提高利率稅收門檻阻擋本地有戶籍的居民投資投機(jī)購買多套房，將市場容量讓渡給外來人口，逐步放寬放開對他們的入市限制；另一方面對于那些有消費(fèi)需求升級意愿的居民進(jìn)一步給予稅收、利率等方面的優(yōu)惠，資助他們賣小換大、賣舊換新。

注重租售并舉。目前出臺的政策把注意力僅僅盯在住房的持有消費(fèi)上，其實租房同樣也是一種消費(fèi)，一個健全的房地產(chǎn)市場應(yīng)該是租售并舉互為補(bǔ)充。國內(nèi)的住房自有率已達(dá)90%左右，城市居民購房自住的潛力已不大，而外來人口的住房消費(fèi)以租賃房為主，因此，穩(wěn)定住房消費(fèi)不能只局限于持有型消費(fèi)，應(yīng)當(dāng)合理地拓展房屋租賃市場，建立租售并舉的大格局，讓市場良性互動、全面發(fā)展。

注重房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新轉(zhuǎn)型。上一輪城鎮(zhèn)化房地產(chǎn)業(yè)粗放型開發(fā)，投機(jī)型發(fā)展，市場嚴(yán)重地供過于求，產(chǎn)品質(zhì)量不高，企業(yè)管理混亂，經(jīng)營效益下滑，不少企業(yè)面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險，開發(fā)企業(yè)兼并重組步伐加快，市場集聚化程度提高，這是一次倒逼開發(fā)企業(yè)通過創(chuàng)新轉(zhuǎn)型步入常態(tài)化的歷史機(jī)遇。

總之，目前出臺的這些政策對市場發(fā)展有一定的促進(jìn)作用，但是其近期效果尚不盡如人意，遠(yuǎn)期效果也難以有大的作為。接下來建議要研發(fā)儲備并適時適度地出臺更多利好政策，條件成熟還要推出規(guī)制房地產(chǎn)市場的約束性法律規(guī)定，如房產(chǎn)稅和不動產(chǎn)統(tǒng)一登記及產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍信息聯(lián)網(wǎng)等。一方面要引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)擺脫困境，步入良性循環(huán)；另一方面又要依法治理，精心呵護(hù)，引導(dǎo)整個房地產(chǎn)業(yè)通過創(chuàng)新轉(zhuǎn)型，實現(xiàn)優(yōu)勝劣汰。