物流基建項目建設類型分析

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由于前些年物流園區(qū)“空置”現(xiàn)象較為嚴重，物流基建項目的速度一度有所放緩。而隨著最近出現(xiàn)的物流地產熱，其溫度又急劇上升，致使中間沒有留下太多的時間來總結經驗教訓、沒有太多的時間來冷靜思考，更沒有太多的時間來消化吸收。面對眼前各式各樣的物流項目，讓人眼花繚亂，不知所措。對于物流園區(qū)的類型，很多文章進行了研究，不同的學者從不同的角度進行了分類，通創(chuàng)物流咨詢有限公司課題組還專門編寫了有關物流園區(qū)發(fā)展方面的書籍，對物流園區(qū)的相關分類進行了詳細總結。

而筆者要談的物流基建項目除了物流園區(qū)外，還有物流中心、配送中心、中轉聯(lián)運中心等。文章不是就物流項目而談項目分類，而是從目前已經建設完成或規(guī)劃建設中的基建項目中，針對物流基建過程中出現(xiàn)的一些常見模式進行總結，分析各種類型的物流基建項目的特點，為投資者、建設者、規(guī)劃者、運營者、政府部門的有關決策提供參考。

通過對已建及擬建項目的歸納總結，文章把已有的物流基建項目類型分為六大類：商貿流通類物流項目、工業(yè)園區(qū)類物流項目、倉儲類物流項目、配送中心類物流項目、大型物流園區(qū)或物流集中區(qū)、保稅類物流項目。

商貿流通類物流項目

商貿流通類物流項目是指建設在商貿流通市場內部或者周邊，為市場商貿流通活動的需要而設立，提供配送、中轉、倉儲、流通加工、干線運輸?shù)任锪髯鳂I(yè)的現(xiàn)代物流服務設施。其產生基于以下背景，即伴隨著社會經濟活動發(fā)展以及市場經濟體系的逐步形成，商貿流通業(yè)得到了快速的發(fā)展，全國各地出現(xiàn)了一批有影響的商貿市場，這些市場占據這當?shù)啬硞€行業(yè)流通交易的很大一部分市場分額，涉及行業(yè)有五金機電、服裝、汽車及其零部件、鋼材、小商品等，為商貿活動的集中化及規(guī)模化發(fā)揮了重要功效。這些市場有些是自發(fā)形成的，有些是經過簡單規(guī)劃后形成的，大多數(shù)的市場建設初期沒有考慮到物流作業(yè)的需要，也很少配備相應的作業(yè)場地，由于顧客服務要求的日益提高以及人們對市場相關配套設施的高要求，缺少了現(xiàn)代物流體系的支撐的商貿流通市場的競爭力及吸引力有逐漸變弱的趨勢，很多精明的商家適應現(xiàn)代商貿流通一體化的需要，紛紛在市場周邊建設服務與商貿活動的物流項目。商貿流通類物流項目具有明確的服務對象及服務范圍，投資及建設規(guī)模中等偏小，一般容易收回投資及創(chuàng)造新的利潤增長點，得到了很多市場管理及投資方的青睞。政府部門也需要建立分工細致，面向特定行業(yè)的物流服務設施，一般會積極的支撐此類型的物流項目，需要注意的就是控制此種類型的物流項目的用地性質不發(fā)生變化，能夠確實用于物流業(yè)務。宜昌現(xiàn)代商貿物流中心、武漢萬商云集商貿園等均屬于此類項目。

工業(yè)園區(qū)類物流項目

工業(yè)園區(qū)類物流項目一般建設在工業(yè)技術開發(fā)區(qū)或高新區(qū)內部，為開發(fā)區(qū)內的各類型企業(yè)提供物流服務。此種類型的物流項目有些是開發(fā)區(qū)管理方為了吸引企業(yè)入駐而提供的增殖服務，有些是服務于大型制造企業(yè)的物流企業(yè)跟進服務，有些是開發(fā)區(qū)內的大型制造企業(yè)為了滿足自身業(yè)務的需要而投資建設。工業(yè)園區(qū)作為企業(yè)集中區(qū)，物流需求較商貿流通業(yè)大，也迫切需要園區(qū)能夠提供相應的物流服務。近幾年來，一些政府部門為了增加自己工業(yè)開發(fā)區(qū)的吸引力，紛紛表示會在園區(qū)內部建設相配套的物流設施或者引進大型物流企業(yè)入駐園區(qū)提供物流服務。工業(yè)園區(qū)類物流項目同商貿流通類物流項目一樣，也有比較明確的服務對象，物流需求比較穩(wěn)定，投資建設的風險較小，項目的規(guī)模視工業(yè)園區(qū)內部企業(yè)的物流需求而定，一般比商貿流通類物流項目大，但是小于大型物流園區(qū)項目，主要的物流業(yè)務為倉儲、運輸、集裝箱作業(yè)，有些沿海的工業(yè)園區(qū)還可能擁有保稅區(qū)的相關的功能。蘇州工業(yè)園區(qū)物流中心就屬于工業(yè)園區(qū)類物流項目。

倉儲類物流項目

倉儲類物流項目，通俗來講就是倉庫，雖然我國目前的倉庫數(shù)量眾多，但是標準化、自動化程度高，具有恒溫、冷藏、保鮮等功能的倉庫還顯不足。為了滿足標準化、高層次的倉儲需要，有些是制造企業(yè)為了滿足自己產品需要而建設的（由于找不到符合要求的倉儲設施，我國很多煙草企業(yè)、汽車制造企業(yè)、大型連鎖流通企業(yè)就建設了不少自動化立體倉庫以及保溫、保鮮庫），有些是物流企業(yè)為了滿足市場需要建立的（近幾年像中儲集團、寶供集團就在全國就建設了一批標準化程度較高的倉儲類項目），有些是工業(yè)地產商和房地產商投資物流業(yè)務而建立的。倉儲類物流項目的主導功能為倉儲，一般還兼有一定的流通加工與配送服務功能，由于其專業(yè)化程度高，概念比較明晰，一般不容易出現(xiàn)明修棧道、暗渡陳倉的情況。中儲成都物流中心、海爾國際物流中心就屬于此類項目。

配送中心類物流項目

對于配送中心，我國國家術語標準有比較明確的界定，即從事配送業(yè)務具有完善的信息網絡的場所或組織，應基本符合下列要求：(1)主要為特定的用戶服務； (2)配送功能健全；(3)輻射范圍??；(4)多品種、小批量、多批次、短周期； (5)主要為末端客戶提供配送服務。從配送中心的定義可以看出，配送中心的規(guī)模一般小于物流中心、工業(yè)園區(qū)類物流項目，主要服務對象為市域內的末端消費者，與倉儲類物流項目相比，其流轉快，輻射范圍小，以配送功能為主，倉儲為輔。目前，配送中心的建設一般由連鎖流通企業(yè)、第三方物流企業(yè)以及大型制造企業(yè)進行。一些具有健全營銷網絡的企業(yè)來說，一般會建立完善的配送體系來滿足全國范圍的銷售需要，配送中心根據規(guī)模及所處流通渠道位置的不同，又可以分為中央配送中心（CDC）、地區(qū)配送中心（RDC）兩大類。配送中心的建設同樣具有相對明確的物流需求，相對其它大型物流類項目來說，投資回收期小，經營風險小。聯(lián)想集團的各類配送中心、聯(lián)華生鮮食品加工配送中心、沃爾瑪深圳配送中心屬于此類項目。

大型物流園區(qū)或物流集中區(qū)

主要有物流中心和物流園區(qū)兩種類型。我國物流術語標準同樣對其概念進行了界定。物流中心是從事物流活動的具有完善的信息網絡的場所或組織。應基本符合下列要求：(1)主要面向社會提供公共物流服務；(2)物流功能健全；(3)輻射范圍大；(4)存儲、吞吐能力強，能為轉運和多式聯(lián)運提供物流支持；(5)對下游配送中心提供物流服務。物流園區(qū)也稱物流基地，是多種物流設施和不同類型物流企業(yè)在空間上集中布局的場所，是具有一定規(guī)模和綜合服務功能的特定區(qū)域。此兩種類型的物流項目建設規(guī)模大、所需投資多、需要配套設施較高（主要是由于其一般位于城鄉(xiāng)結合部或者交通樞紐旁邊，離城區(qū)較遠，道路及其它水、電、通訊網絡等附屬設施較差，需要政府部門的前期投入大。），大多數(shù)為政府主導性，有很少一部分為企業(yè)主導。近幾年以來，很多地方政府在進行物流規(guī)劃中提出要建立物流園區(qū)或物流中心，以提升地方物流服務水平、改善投資環(huán)境、調整城市用地功能布局、發(fā)展當?shù)亟洕霸黾泳蜆I(yè)。由于政府資金及管理能力有限，一般大型物流園區(qū)或物流集中區(qū)規(guī)劃選址后，一般進行招商引資以吸引大型物流企業(yè)或物流地產商進入。由于一些地方在建設此兩種物流項目時，需求分析環(huán)節(jié)比較薄弱，有政績工程的成分，招商引資過程中優(yōu)惠政策過多，后期的監(jiān)督管理不力，導致出現(xiàn)一些圈地或園區(qū)空置的現(xiàn)象發(fā)生，背離了物流園區(qū)及物流中心建設的初衷，也擾亂了物流項目建設的秩序。由于此兩類物流項目所需的前期需求分析、科學規(guī)劃工作十分重要，所需投資大，政府部門需要認真思量，企業(yè)投資方也應該考慮自己的資金、運營管理實力，不應帶有投機行為。南京龍?zhí)段锪骰?、上海西北物流園區(qū)、深圳平湖物流中心、浙江傳化物流基地均屬于此類項目。

保稅類物流項目

保稅物流園區(qū)目前已經成為各界關注的焦點，由于其特有的政策優(yōu)勢比其它物流類項目更具有競爭力，其一般享有出口加工區(qū)和保稅區(qū)的雙重優(yōu)勢，是向自由貿易區(qū)過渡過程中的一個中間產物，目前很多地方政府以爭取建立保稅物流園區(qū)作為自己公關的重點，以此吸引外部投資，各大港口城市也紛紛建立保稅園區(qū)以提升競爭力。來上海港來說，通過建立外高橋保稅園區(qū)，利用其擁有的進口退稅、外匯管理放寬、工商管理放寬、稅收優(yōu)惠、海關監(jiān)管、通關便利、功能提升等政策吸引企業(yè)入駐，目前上海外高橋園區(qū)和外高橋港區(qū)還在開展區(qū)港聯(lián)動政策，以充分發(fā)揮保稅園區(qū)的各項國家優(yōu)惠政策，促進區(qū)域經濟發(fā)展。目前，在我國的天津、上海、蘇州、青島、張家港、深圳等地均開展了保稅園區(qū)建設工作，而且取得了顯著效果，正在向全國其它城市鋪開。上海外高橋保稅物流園區(qū)、廈門象嶼保稅物流園區(qū)、青島保稅物流園區(qū)、張家港保稅物流園區(qū)、大連保稅物流園區(qū)、深圳鹽田港保稅物流園區(qū)、天津保稅物流園區(qū)等均屬于此類項目。

來源：現(xiàn)代物流報