淺議房地產項目投資成本

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　　房產項目投資所包含成本的內容繁多可謂錯綜復雜，在目前房產開發(fā)形勢較為嚴峻的情況下，控制好房產項目投資成本就更為重要了。

　　一、房產項目投資成本組成

　　以江蘇省某地毛胚住宅商品房項目為例，其房產項目投資成本主要有以下部分組成：

　　（一）土地費用

　　從2001年開始，國內土地獲取主要是通過“招、拍、掛”形式，基本為熟地轉讓，即政府已完成“七通一平”。故土地費用一般是指土地出讓金和相關土地契稅，已不含相關動遷費用。

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　　1.建設單位管理費

　　會員工資、獎金、津貼、四金、現金、通訊、車貼、房貼、相關福利等費用，以及會議、培訓、招聘、教育、房租、水電、咨詢等費用。

　　2.辦公及生活用具的置費。

　　3.工程監(jiān)理費。

　　4.建設場地完工清理費

　　5.施工圖編制費

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　　1、勘測費：含初勘和凈堪費用。

　　2、設計費：

　　含方案設計費、土建和安裝擴初及施工圖設計費、景觀設計費、地下民防設計費、售樓處、會所、樣板房裝修設計費，相關設計咨詢等。

　?。ㄋ模┱?guī)費

　　含市政公用基礎設施配套費、教育附加費、建設垃圾費、散裝水泥、專項資金預收款、防空地下室易地建設費、墻體改革發(fā)展基金、拔地訂樁費（測量費）、質監(jiān)費、寄存檔案費、白蟻防治費、招投標管理費、綜合服務費、施工圖設計審圖費、消防設施建設費（審圖費）、預測面積費和實測面積費、房價定費、預售許可證費、衛(wèi)生防疫審核費、環(huán)保測試費、規(guī)劃檢測費、施工驗收費、測繪費、房產交易費、房產初始登記費、入住許可正費，“二書一征費”、常年垃圾清理費、住宅門牌費、排污配套費、污水外排費、維修基金費。

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　　1、基工程費：含檢測費

　　2、土建和安裝工程

　　含地下、地上主體結構、會所、配電房、水泵房、管理用房、門衛(wèi)房、圍墻、大門等。

　　3、交通標志和標識

　　4、會所裝修

　　5、甲供料

　　一般含外墻面磚或涂料、外墻保溫、防水和保溫、屋面紡水和保溫、屋下、鋁合金門窗、電梯、石材、地下室防水、進戶防盜門、防火門、民防門等。

　?。┬^(qū)公共設施費

　　含道路、雨水管和污水管、供水、供電、燃氣、照明、景觀、通風、技防（智能化）、有線和網絡、消防等。