房地產(chǎn)管理銷售軟件主要功能介紹

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 　　房地產(chǎn)營銷管理由于其銷售現(xiàn)場的業(yè)務節(jié)點事務偶然集中性，銷售現(xiàn)場將可能出現(xiàn)前所未有的銷售火爆場面，客戶量與業(yè)務處理量在高峰期時將會暴增，要求做到及時掌握營銷情況、快捷處理日常管理事務、準確地處理業(yè)務事件、完整地獲取有效的客戶信息，從而提升銷售業(yè)績，向客戶們提供優(yōu)良的服務，達到樹立企業(yè)的品牌與產(chǎn)品品牌的效果，單純的人工作業(yè)已無法滿足業(yè)務需求。

　　主要功能介紹

　　房地產(chǎn)項目成本管理：項目成本管理系統(tǒng)通過對估算、預算、合同、合同執(zhí)行的管理，計算出動態(tài)成本，并將動態(tài)成本與目標成本進行比較，找出差異，最終達到成本控制的目的;同時實施項目管理中的控制管理體系，實現(xiàn)合同管理，付款計劃及動態(tài)查詢;

　　(一) 產(chǎn)項目成本管理系統(tǒng)的管理流程

　　項目成本管理主要是圍繞與工程合同有關(guān)的信息管理工作而展開，動態(tài)成本核算是系統(tǒng)的核心。該系統(tǒng)主要的功能包括估算管理、目標成本管理、預算的管理及拆分、合同訂立、結(jié)算管理及拆分、資金管理、動態(tài)成本核算、自定義報表、相關(guān)查詢、數(shù)據(jù)接口及系統(tǒng)管理等，其功能框圖如下：

　　(二)房地產(chǎn)項目成本管理系統(tǒng)主要業(yè)務功能及流程介紹

　　(1)、估算管理

　　在房地產(chǎn)項目初始階段，在進行項目可行性分析時，需要對投資進行估算(測算)，主要是對項目的收入和成本進行估算，估算的依據(jù)一般是以往類似項目的經(jīng)驗資料。在預算管理錄入項目預算以及進行費用項目的分解。主要功能包括預算的錄入、修訂及查詢。

　　在估算錄入時，工程估算人員會按照預先設(shè)定的費用項目指標進行估算數(shù)據(jù)的錄入。錄入的數(shù)據(jù)主要包括：工作量、單位、單價、估算金額、建筑單方、可售單方等，其中估算金額是工作量乘以單價而得;建筑單方是估算總金額除以建筑總面積而得;同理，可售單方是估算總金額除以總可售面積而得。

　　在錄入估算數(shù)據(jù)后，在進行修訂之前可以對估算數(shù)據(jù)進行修改。

　　估算數(shù)據(jù)修訂是對估算數(shù)據(jù)進行確認的過程(數(shù)據(jù)封版)，對估算數(shù)據(jù)一旦進行了修訂，就不能對以前修訂的估算進行修改了，只有對最后一次修訂的數(shù)據(jù)才能進行修改。系統(tǒng)就會把每一次修訂的過程進行記錄。系統(tǒng)顯示估算數(shù)據(jù)時總是缺省顯示最后一次的修訂數(shù)據(jù)，同時也會與上一次修訂的估算金額一起列出來，以供參考。

　　系統(tǒng)還提供了對估算數(shù)據(jù)的查詢功能，用戶可以設(shè)定各種過濾條件，形式組合查詢方案。

　　查詢的結(jié)果是最后一次修訂的數(shù)據(jù)。

　　(2)、目標成本

　　在項目規(guī)劃階段，目標成本是在投資估算的基礎(chǔ)上制訂的。系統(tǒng)可以按項目、費用分類制訂目標成本。隨著工程項目的施工進展,當動態(tài)成本超出目標成本時，對目標成本進行調(diào)整。

　　在目標成本錄入系統(tǒng)需進行錄入的數(shù)據(jù)主要包括工作量、單位、單價、目標成本、建筑單方、可售單方等，其中估算金額是工作量乘以單價而得;建筑單方是估算總金額除以建筑總面積而得;同理，可售單方是估算總金額除以總可售面積而得。

　　目標成本同樣也具有修訂的功能。隨著項目的不斷推進，動態(tài)成本也在不斷發(fā)生變動，當動態(tài)成本與目標成本發(fā)生較大差異時，就要分析產(chǎn)生差異的原因，并利用修訂功能對目標成本進行修訂。與“估算修訂功能”一樣，系統(tǒng)對每次修訂都會進行記錄，并實時顯示最新的修訂數(shù)據(jù)。

　　目標成本的查詢功能與“估算查詢功能”相同。

　　(3)、合同管理

　　在房地產(chǎn)企業(yè)，合同的管理是一個非常繁瑣的工作，每個工程項目涉及的合同不僅數(shù)量非常大，而且種類繁多，有總包合同，也有分包合同;有土地合同，也有前期、施工、環(huán)境等類別的合同;有委托合同，也有招標、投標合同;有主合同，也有子合同、三方合同;有合同價格確定的，也有價格不確定或部分確定的;

　　為了解決以上問題，在系統(tǒng)中我們預設(shè)了多種合同模板，每種模板的內(nèi)容、形式都不同。根據(jù)合同類型，設(shè)置了土地、前期、施工、材料、環(huán)境、營銷、其它等合同模板;造價性質(zhì)則分為暫估價、基本確定價、完全確定價;合同性質(zhì)分為直接合同、三方合同、補充合同;形成方式分為委托、招標、投標。

　　這樣，為了適應不同的合同訂立情況，可以在系統(tǒng)中對這些模板可以進行不同的組合就可。例如，企業(yè)需要為施工單位提供一批甲供材料，選擇供應商的過程是：企業(yè)根據(jù)自身的供應商資料庫選擇幾家，施工單位也推薦幾家，然后企業(yè)對這些供應商進行招標，從中最終選擇一家供應商，簽訂材料供應合同，價格基本確定，材料直接送到施工工地檢驗。那么在系統(tǒng)中可以如下方式實現(xiàn)：合同類型選擇“材設(shè)”，造價性質(zhì)選擇“基本確定價”，合同性質(zhì)選擇“三方合同”，形成方式選擇“招標”。

　　在本系統(tǒng)中，一個完整的合同包括三部分的內(nèi)容：基本信息、合同詳細信息和招投標信息。對于每一種合同，其詳細信息都特定的內(nèi)容;對于招標或投標的合同，合同內(nèi)容中會包括招投標的內(nèi)容，委托合同無招投標信息。

　　在合同錄入系統(tǒng)需進行錄入的數(shù)據(jù)主要包括合同基本信息(如合同類型、合同編號、簽約各方、合同金額、造價性質(zhì)、合同性質(zhì)、簽約時間、形成方式等);合同詳細信息(如合同開工時間、合同竣工時間、保修期限、保修金額、履約保證金、工期罰款等;對于三方合同，還要輸入對應主合同編號等信息);對于招標合同，還要輸入招標信息(如投標價、中標價、中標單位等)和投標信息(如底價、二標價、中標價、中標單位等)。

　　由于合同金額是一個總的金額，沒有明細到工程的具體費用項目上。合同錄入后，需要對合同進行拆分。系統(tǒng)提供了三種分攤方式：按費用項目拆分、按預算拆分規(guī)則拆分和自動拆分。當按費用項目進行合同拆分時，手工選擇合同金額需要拆分的費用項目，手工填入拆分金額;當按預算拆分規(guī)則進行合同拆分時，系統(tǒng)會根據(jù)預算拆分時設(shè)定的費用項目規(guī)則來拆分，手工填手拆分金額。

　　自動拆分是一種特殊的合同拆分方式。適用于跨期分攤，比如A樓盤分期開發(fā)，按照時間進度依次開發(fā)一、二期及共用會所，一、二期及會所屬于三個工程項目，由于會所是共用的，其產(chǎn)生的成本為一、二期所共擔。因些，在對會所項目進行合同拆分時就要采用自動拆分，拆分的歸屬標準有建筑面積、可售面積、占地面積等幾種。

　　當拆分金額總額等于合同金額時，合同的拆分狀態(tài)顯示為“完全拆分”;否則顯示“部分拆分”或“未拆分”。