房地產估價師《經營與管理》真題精選（九）

　　【2007年真題】
　　銀行為某家庭提供了一筆總額10萬元、期限10年、年利率6％的住房抵押貸款。若采用月還款常數為0．7％的還款方式，并在最后l個月還清所余本息。則相對于按月等額還款方式，該家庭在還貸期間，除最后1個月外，其他各月的月供負擔減少了（ 　）元。
　　A．137.5
　　B．410.2
　　C．432.2
　　D．452.2
　　【答案】B
　　【解析】

　　【2006年真題】
　　某家庭準備以抵押貸款方式購買一套住房。該家庭月總收入7000元，最多能以月總收入的25%支付住房貸款的月還款額。年貸款利率為6%，最長貸款期限20年，最低首付款為房價的30%，若采用按月等額償還方式，問：
　?。?）該家庭能夠買住房的最高總價是多少？
　　若第5年末銀行貸款利率上調9%，為保持原月償還額不變，則：
　?。?）該家提需在第6年初一次性提前償還貸款多少元？
　?。?）如果不提前償還貸款，則需將貸款期限延長多少年？（8分）

　　【2006年真題】
　　下列關于房地產投資分析中成本的表述中，正確的是（ 　）。
　　A．與財務報表中的成本完全不一樣
　　B．應根據實際發(fā)生費用記錄來確定
　　C．與財務報表中的成本一樣
　　D．是對項目未來將要發(fā)生的費用的預測和估算
　　【答案】 D
　　【解析】A是不完全一樣，而非完全不一樣

　　【2006年真題】
　　房地產開發(fā)企業(yè)的經營成本主要包括（ ?。?。
　　A．土地轉讓成本
　　B．經營管理費用
　　C．配套設施銷售成本
　　D．商品房銷售成本
　　E．房地產出租經營成本
　　【答案】 ACDE
　　【解析】管理費用屬于期間費用

　　【2007年真題】
　　房地產開發(fā)企業(yè)的利潤可分為4個層次。其中，經營利潤與營業(yè)外收支凈額之和為（ 　）。
　　A．利潤總額
　　B．投資利潤
　　C．稅后利潤
　　D．可分配利潤
　　【答案】A

　　【2007年真題】
　　下列指標中，屬于房地產投資項目靜態(tài)盈利能力指標的有（ ?。?。
　　A．凈現值
　　B．投資利潤率
　　C．現金回報率
　　D．靜態(tài)投資回收期
　　E．內部收益率
　　【答案】BCD

　　【2006年真題】
　　10．下列經濟評價指標中，屬于房地產投資項目盈利性指標的有（ ?。?br />　　A．投資回收期
　　B．借款償還期
　　C．利息備付率
　　D．財務凈現值
　　E．現金報酬率
　　【答案】ADE

　　【典型例題】
　　某建設項目，當i1=20%時，凈現值為78.70萬元，當i2=30%時，凈現值為-60.54萬元，則該項目的內部收益率為（ ?。?br />　　A．25.65%
　　B．24.42%
　　C．22.46%
　　D．18.65%
　　【答案】A
　　【解析】
　　=20%+（30%-20%） ×78.70/（78.70+60.54）
　　=25.65%

　　【2006年真題】
　　某房地產開發(fā)項目采用20%的折現率計算出韻項目凈現值為16萬元，該項目的財務內部收益率（ ?。?br />　　A．小于20%
　　B．滿足目標收益率要求
　　C．大于20%
　　D．不滿足目標收益率要求
　　【答案】 C
　　【解析】內部收益率函數是減函數

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