淺談房地產企業(yè)的全面預算管理

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　　針對目前嚴峻的房地產形勢，提出可提高房地產企業(yè)核心競爭力的全面預算管理經營方式，從全面預算管理的編制、執(zhí)行、調整、考評等方面綜合論述，并對可能出現的問題提出解決方法，旨在推行并建立企業(yè)的全面預算管理體系，實現企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，提高企業(yè)經濟效益，使企業(yè)在激烈的市場競爭中平穩(wěn)、快速發(fā)展。 　　一、全面預算管理的概念 　　2002年4月10日財政部印發(fā)的《關于企業(yè)實行財務預算管理的指導意見》中，將全面預算管理界定為：利用預算對企業(yè)內部各部門、各單位的各種財務及非財務資源進行分配、考核、控制，以便有效地組織和協(xié)調企業(yè)的生產經營活動，完成既定的經營目標。著名管理學教授戴維?奧利認為：全面預算管理是為數不多的幾個能把組織的所有關鍵問題融合于一個體系之中的管理控制方法之一。 　　可見全面預算管理是具有企業(yè)計劃、協(xié)調、控制、激勵、評價生產經營等功能的綜合貫徹企業(yè)戰(zhàn)略方針的機制。所以，全面預算管理是指以目標利潤為導向，將企業(yè)的所有經營活動都納入預算管理，即對企業(yè)全體人員、全部業(yè)務、全部過程實施預算控制和管理。實施全面預算管理，能有效地建立起管理控制體系，建立起對成本中心、利潤中心和投資中心的績效考核體系，使整個企業(yè)的經營管理活動沿著預算管理軌道科學、合理地進行，為企業(yè)的發(fā)展提供保證。 　　二、如何對房地產企業(yè)進行全面預算管理 　　房地產企業(yè)不同于一般企業(yè)，它集資金、技術、資源密集型的特點于一身，所以對其進行全面預算管理應做好以下幾個方面： 　?。ㄒ唬┦紫冉㈩A算管理和執(zhí)行組織 　　房地產企業(yè)應成立預算管理委員會作為全面預算管理和審計的管理組織，預算管理會的職責是審議通過預算目標、預算政策和程序；審議下達正式預算；根據需要調整和修改預算；制定相應預算控制措施和激勵制度；仲裁有關預算沖突等。 　　成立預算執(zhí)行組織，執(zhí)行的主體由全面預算管理部門和相關部門共同組成，負責工作計劃及預算的編制、執(zhí)行及報告等工作。 　　（二）編制內容 　　房地產企業(yè)的全面預算可具體為編制年度全面預算，編制內容包括年度工作計劃和年度預算: 　　1.年度工作計劃，結合房地產開發(fā)流程可包括： 　?。?）工程建設計劃： 　?、俟こ淘O計及前期工作計劃：包括勘察與設計進度計劃、前期手續(xù)申辦計劃等； 　?、诠こ淌┕び媱潱喊ìF場施工準備計劃、施工進度計劃； 　?、垌椖扛麟A段招標、議標工作計劃； 　　④竣工交付使用計劃。 　?。?）各商品房項目的營銷計劃：包括各商品房項目的分段銷售時間、擬售數量、宣傳推廣計劃等； 　　（3）籌融資計劃； 　?。?）經營管理活動中其他方面的工作計劃。 　　2.年度預算，包括： 　?。?）收入預算； 　　（2）成本預算（開發(fā)成本、營業(yè)成本）； 　?。?）費用預算（銷售費用、管理費用和財務費用）； 　?。?）長期投資預算； 　?。?）土地儲備預算； 　?。?）固定資產購置預算等。 　?。ㄈ┤骖A算管理編制方式和程序 　　全面預算管理的編制可采取“上下結合、分級編制、逐級匯總調整”的方式。即：自上而下分解經營目標，明確任務，自下而上層層填報，逐級審核，把關匯總，綜合平衡。通過不同責任主體和管理環(huán)節(jié)的參與，實現充分的溝通和動態(tài)平衡，提高預算的科學性、可操作性和有效性。 　　全面預算的編制程序如下： 　　1.擬定目標：企業(yè)根據制定的戰(zhàn)略規(guī)劃，提出下一年度的經營目標。年度經營目標包括：經營規(guī)模、投資計劃目標和利潤目標等。 　　2.年度工作計劃的編制和審批：各預算執(zhí)行機構根據預算管理委員審定的經營目標，編制下一年度的工作計劃，上報預算管理委員會。預算管理委員會對各預算執(zhí)行機構上報的工作計劃，在完成審核、調整工作后，下發(fā)至各預算執(zhí)行機構。 　　年度預算的編制與審批：各預算執(zhí)行機構根據預算管理委員會下達的工作計劃，結合各自實際情況，編制下一年度的預算，上報預算管理委員會。 　　預算管理委員會在對各預算執(zhí)行機構上報的預算在次年年初完成審核、調整工作，并下發(fā)至各預算機構征求意見。 　　3.匯總審批：預算管理委員會根據各預算執(zhí)行機構對預算草案的反饋意見，調整、匯總編制企業(yè)年度預算草案，報公司董事會審批。 　　4.下達執(zhí)行：董事會于次年年初將審定的企業(yè)年度全面預算下達至各預算執(zhí)行機構，并與各預算執(zhí)行機構的負責人簽訂全面預算執(zhí)行責任書。 　　附某房地產公司的全面預算編制計劃： 　　工作內容責任單位協(xié)助單位工作要求開始時間完成 　　時間需編制呈送報表傳遞單位備注 　?。ㄋ模┤骖A算的執(zhí)行、控制及調整 　　1.全面預算的執(zhí)行 　　企業(yè)全面預算經董事會審定、下達后，各預算執(zhí)行機構應將預算指標層層分解，從縱向和橫向落實到各部門、各環(huán)節(jié)和各崗位，形成全方位的全面預算執(zhí)行責任體系。各預算執(zhí)行機構將全面預算作為預算期內開展工作的基本依據，將年度全面預算按不同時間段進行細分，以分期預算控制確保年度全面預算管理目標的實現，嚴格執(zhí)行年度預算，健全憑證記錄，完善各項內部管理制度，加強預算的內部控制。 　　建立全面預算執(zhí)行情況報告制度。預算執(zhí)行情況報告可分為定期報告和不定期報告兩種形式。對于預算執(zhí)行過程中出現的新情況、新問題以及發(fā)生較大偏差的項目各預算執(zhí)行機構應及時向預算管理委員會報告，由管理委員會查明原因，提出解決辦法。 　　2.全面預算的調整 　　企業(yè)年度全面預算經審批下達后，原則上應不予調整，以維護全面預算的嚴肅性。當有下列情況發(fā)生時，且嚴重影響全面預算執(zhí)行時，可對預算進行適當調整： 　　（1）國家政策、市場形式等客觀環(huán)境發(fā)生重大變化； 　?。?）董事會調整企業(yè)總體戰(zhàn)略規(guī)劃； 　　（3）發(fā)生不可抗力事件導致原預算無法執(zhí)行； 　?。?）董事會認為應該調整的其他事由。 　?。ㄎ澹┤骖A算的考評與激勵 　　建立全面預算的考評制度，各預算的執(zhí)行情況做為董事會對相應預算執(zhí)行機構業(yè)績考核主要內容之一，并與相應預算執(zhí)行機構績效獎懲負責人的職位變化掛鉤，由各預算執(zhí)行機構編制決算報告，報告包括：規(guī)定科目預算數和實際發(fā)生數、核心指標計劃目標和實際完成數、預算調整情況說明、預算目標完成情況分析、規(guī)定科目執(zhí)行情況分析、預算影響因素及其作用評估、預算編制、經營活動和財務管理中存在的問題和改進建議等。年度終了，預算管理委員會根據預算報告，對照檢查情況，對各預算執(zhí)行機構進行考評，并結合企業(yè)的薪酬管理制度提出相應的獎懲建議上報董事會審批后執(zhí)行。 　　三、全面預算管理過程中經常出現的問題 　　1.房地產項目的全面預算編制缺乏完整的數據庫的支撐。由于房地產企業(yè)是新興企業(yè)，全面預算管理又是新的管理模式，房地產企業(yè)對于已完成項目的各項成本、費用、利潤等的數據積累不夠，能形成完善數據庫的不多，這樣勢必造成對新開發(fā)項目進行預算編制時有較大的隨意性，從而造成和實際發(fā)生費用偏差較大的情況。 　　2.預算編制的科目統(tǒng)一性不夠。預算管理涉及到房地產企業(yè)的各個方面，信息是經過預算科目的層層歸集和匯總，最終計算出企業(yè)的核心指標，因此預算編制對于科目的統(tǒng)一有著很高要求，只有建立統(tǒng)一的預算科目，才能形成最終可供對比的核心指標。但是因為房地產企業(yè)是技術和資源密集型企業(yè)，涉及科目種類繁多，有些優(yōu)質企業(yè)甚至細分到了4級、5級科目，達好幾百項之多，這樣，對于一般企業(yè)特別是集團企業(yè)，科目的統(tǒng)一是困難的，科目的不統(tǒng)一，勢必造成最終計算的結果可比性不高，從而影響預算的管理的實現。