時評：地產進入單位面積產值時代

申請免費試用、咨詢電話：400-8352-114

地產進入單位面積產值時代

近一段時間，“14個城市將劃定開發(fā)邊界”的新聞成為房地產業(yè)內人士關注的熱點。這個問題之所以受到關注，是因為這14個城市包括北京、上海、廣州、深圳、南京、成都、廈門等熱點城市，這些城市幾乎都是我國房地產行業(yè)的風向標。這些城市開發(fā)邊界如何劃定，劃到什么位置，對這些城市的土地供應局面必將產生巨大的影響，進而會影響到全國房地產市場的走向。

改革開放以后，隨著經濟的發(fā)展，我國的城鎮(zhèn)化進程有了飛躍式的發(fā)展，到2014年我國城鎮(zhèn)人口比重已經達到了54%，城鎮(zhèn)化與工業(yè)化、現代化相輔相成，成為中國經濟連續(xù)30多年高速增長的發(fā)動機。然而，我們又不得不承認，在城鎮(zhèn)化加速發(fā)展的進程中，由于缺乏科學的空間管理，城市不斷蔓延擴張，大量優(yōu)質耕地流失，威脅到了我國整體的糧食安全，同時在城市土地的空間配置上也存在著區(qū)域間的不均衡，一方面在一些城市新區(qū)、開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)，由于人口的大量流出，產業(yè)增長的乏力，大片土地被征用之后拋荒閑置，另一方面，大量人口在特大城市聚集，引發(fā)了人口與資源的尖銳矛盾。這種情況下，引入在發(fā)達國家行之有效的城市增長邊界控制理論和實踐，對城市邊界進行科學界定，是不得不做的事情。

城市邊界的劃定，意味著土地供應量已經是掰著手指頭就可以數得清的了，而土地供應的趨緊，導致的結果必然是房價的上漲，從今年深圳的市場狀況我們已經可以清楚地看到這一點了，深圳在2014年僅有一塊住宅用地出讓，舊改土地又因開發(fā)周期長加上佳兆業(yè)事件影響而停滯，導致土地供應大幅減少，結果就是今年深圳房價的“突然”飆升。對行業(yè)的影響就是，缺乏拿地實力的中小開發(fā)商在這些城市被無情地“掃地出門”，即便是大開發(fā)商，在有限的土地上，也再不能玩“高周轉”的傳統(tǒng)游戲了，怎樣發(fā)揮土地的最大價值，在有限的土地上深耕細作，就成了開發(fā)商不得不考慮的問題，而“高周轉”之外的能夠有持續(xù)盈利空間的轉型路徑，從開發(fā)商這些年的各種“創(chuàng)新”“轉型”實踐上來看，也并沒有真正清晰，這才是當前房地產行業(yè)所面臨的一個重大的“坎”。

這是開發(fā)商們不得不面對的現實。劃定城市邊界，以有序理性的城市空間管理和土地管理代替粗放、外延式的土地擴張，已經是是未來幾年必然要走的路，作為房地產企業(yè)來說，研究城市空間布局，跟隨所在的城市的空間發(fā)展的方向和產業(yè)布局的方向，做好自身戰(zhàn)略布局的調整，在有限的土地資源的基礎之上，去積極提高單位土地的利用效率，提高單位面積的產值已是勢在必行。