建筑工程：工程項目全程管理解析

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一、項目管理的內涵
　　工程項目管理內容貫穿項目的全過程，與一般意義上的工程施工項目管理相比，有以下區(qū)別。
　　1、管理幅度更寬。不限于從工程動工開始，而是從項目構思、可行性研究、營銷策劃、規(guī)劃設計、報批報建、招投標前期工作就開始介入，直至工程施工完成、竣工交樓、辦理竣工結算以及資產交接等管理工作。
　　(1)可行性研究階段：項目構思策劃、可行性研究。根據(jù)項目所處的位置，結合區(qū)域規(guī)劃、產業(yè)政策，人口、收入、供應、需求、配套設施、交通、以及原材料的供應等要素運用科學方法進行風險分析的綜合論證，對項目投資定位。根據(jù)項目的定位，確定項目的各種規(guī)劃指標，為項目投資估算、經濟分析、評價建立基礎數(shù)據(jù)。該階段為項目投資決策提供科學的依據(jù)，是項目投資成敗的關鍵。
　　(2)營銷策劃階段：根據(jù)項目市場定位，需要策劃項目的市場形象包裝、開發(fā)節(jié)奏、市場推廣的節(jié)奏與術。使之與工程施工相配合，施工組織、進度安排如何滿足營銷策劃的需要，如項目的售樓處、樣板房、售樓通道等位置的選擇；收場后現(xiàn)場包裝(圍墻)等都需要項目管理組織管理、統(tǒng)籌安排。
　　(3)勘察、規(guī)劃設計階段：審查由規(guī)劃、設計單位編制的工程勘察設計任務書及其成果的質量；為確保工程項目的安全可靠，提高適用性、經濟性，增強其與環(huán)境的協(xié)調性及具有的時代性，是工程設計審查的基本任務。其要點：審核設計方案總平面、單體平面、空間、裝飾及建筑功能、基礎的選型(天然、樁基礎)、主體結構(結構形式、含鋼量、使用材料)的選型、工藝、設備及材料參數(shù)選型，技術經濟指標，對多方案進行技術經濟比較，協(xié)助設計人員優(yōu)選功能合適且技術經濟指標好的方案，掌控設計進度和各階段審批環(huán)節(jié)等。 ‘
　　2、對管理要素的控制更嚴。工程項目本身就是商品，是一種投資額大、投資周期長的不可移動的耐用品，需要進入市場流通，接受市場檢驗；面對的可能不僅是投資人這個大業(yè)主，還有更多是消費者個體，而個人購房(如商住樓項目)較之以往單位分房使人們更加關注自身的合法權益，可以說我們現(xiàn)在要面對的業(yè)主都很挑剔，維權意識均很強，容不得開發(fā)企業(yè)或項目管理企業(yè)有絲毫馬虎。
　　(1)成本管理：成本管理從項目構思定位開始到項目完成竣工結算，涉及工程項目各階段及各種成本。工程項目成本直接影響項目的經濟效益以及項目的競爭力，只有通過降低和控制項目的建造成本，才能控制住整個項目的成本。工程項目成本包含：土地成本、建造成本、財務成本、管理成本、營銷成本。其中地價已交，基本固定，財務成本、稅費等成本，無法通過管理來降低其費用(或對整個項目成本影響較小)，建造成本在項目成本中占的比例較大。國內項目，建造成本所占比例越大，對整個項目成本影響就越敏感。
　　材料設備費在工程的建安造價中約占70％，有的工程還會更高，因此材料設備費應是建安成本控制中的重點。
　　在項目管理過程中，除了設計階段結構、材料設備選型關鍵外，招投標和合同管理也很關鍵，同時還需要重視規(guī)范技術管理、索賠與反索賠以及風險控制等方面的管理。
　　(2)質量管理：工程質量保證書；放心房宣言。質量的內涵和外延發(fā)生變化、耐久性、節(jié)能環(huán)保性統(tǒng)一結合，是一個全面、系統(tǒng)、綜合，涉及面比較廣泛的工程，不是僅僅停留在規(guī)范層面上，還需要考慮消費者的要求。這一點考慮，不像施工單位的項目管理。
　　(3)進度管理：項目進人開發(fā)前期，就需要編制項目總體開發(fā)計劃，其計劃涉及到策劃、營銷推廣、設計、報批報建、施工、材料、設備采購、物業(yè)管理等方方面面，需要控制各階段節(jié)點計劃，檢查、反饋、調整、修正。還需要與營銷配合，形象進度、約定的交樓(或資產交付)進度不能拖延。
　　(4)安全管理：防止工傷意外，防火、防盜等現(xiàn)場施工安全；配合營銷推廣的安全管理。
　　(5)技術支持：審核、比較各階段的技術方案，可以降低成本，縮短建設周期、確保質量、消除安全隱患、控制投資風險，應用新技術、新工藝、新材料可以提高項目技術含量。
　　3、管理的內容更廣。消費者對使用、居住理念的提升(休閑、購物、生活或工作方便一環(huán)境要求園林式、花園式、教育、藝術、文化、體育、動靜結合等)，消費者需求增加與變化，要求對設計細化，體現(xiàn)人文關懷，使消費者感受到尊貴與關懷。
　　4、管理的跨度更大。涉及的合 單位、專業(yè)多，需要項目管理者領導、組織、協(xié)調和控制，既有遠外圍關系的協(xié)調管理，如與政府相關部門及鄰近單位之間的協(xié)調，又有近圍關系，項目參與各方，如各專業(yè)分包單位、項目組織內部人員的協(xié)調和管理。只有人際關系的和諧，工作環(huán)境愉快，項目建設參與各方才能高效完成既定的任務，使項目目標得到完成。
　　二、項目管理重點內容
　　項目管理尤以工程管理為主，工程管理貫穿于項目管理的整個過程，從項目策劃、可研中的技術研究到設計、施工、直至保養(yǎng)維修。工程管理應重視的幾個方面。
　　1、成本(工程建造成本)管理。建立動態(tài)預警系統(tǒng)，在項目發(fā)展之初，可行性研究階段，根據(jù)項目的策劃定位、歷史數(shù)據(jù)和市場行情，編制投資估算，建立項目成本控制總目標，在項目實施過程中進行動態(tài)評估和預警。
　　(1)設計階段成本控制：設計階段，根據(jù)投資估算，編制設計概算。政府規(guī)劃部門不要求工程設計作初步設計，但從結構的安全性、可靠性、特別是設計優(yōu)化、成本控制的角度考慮，施工圖設計前應增加初步設計，采用限額設計，防止設計概算超估算。組織設計、監(jiān)理、工程管理、造價、施工及工程顧問(專家)等專業(yè)工程師參加設計評審(方案、初步設計、施工圖三階段)和圖紙會審工作。從設計階段介入成本控制，可起到事半功倍的效果。
　　應嚴格審核計算書，有時設計師為省事，忽略一些有利條件，導致設計保守(結構含鋼量、砼用量增加、材料、設備配置加大等)。
　　(2)完善并嚴格招投標管理，強化工程分包控制成本意識。招標前進行市場調查，建立信息數(shù)據(jù)庫，對招標項目進行造價分析和市場行情摸底，選擇合適的招標策略，選擇有實力、重信譽的承包商參加投標，嚴格審查、規(guī)范招標文件及合同條款，防止串標，抬高價格；細化分包，遵行二八法則：20％分包項目，可節(jié)約80％成本。嚴格合同管理，采用三堂會審，對合同進行分解管理、強化合同細節(jié)，跟蹤分析合同執(zhí)行情況，及時為合同補漏，注意合同索賠和反索賠，及時補充預算。
　　完善合同管理，做好索賠與反索賠管理，及時準確做好違約事件的調查分析及裁定工作，并將有關資料收集整理。
　　(3)材料采購成本控制：材料設備費在工程的建安造價中占的比重較高，約占70％，因此材料設備費應是建安成本控制中的重點。不論是采用甲供、還是甲方指定，均應做到貨比三家，做好市場調研，了解供應商的實力——生產能力(或供貨能力)、技術力量、管理水平、財務支付能力、信譽度、產品質量、服務質量。嚴格規(guī)范招標文件及合同條款，防止串標，抬高價格，嚴格合同管理一做好驗貨工作，防止調包，以次充好，確保供貨進度和質量。
　　(4)加強技術管理：熟悉設計圖紙、重視圖紙會審，緊扣規(guī)范，但又不能唯規(guī)范是從。應嚴格審查設計變更，反復審查、比較優(yōu)選設計、施工技術方案。
　　(5)嚴格審查設計變更、工程變更簽證與進度款支付，建立風險控制管理機制。
　　(6)改善工作流程，提高工作效率。對于項目管理過程中出現(xiàn)的各類問題及時作出判斷處理。