提升房地產開發(fā)企業(yè)采購管理能力

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很多地產開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)的過程中往往對采購管理的重視還不夠，或者還沒有清楚的認識到采購對項目開發(fā)的重要性。一些企業(yè)害怕控制不了成本而將項目開發(fā)過程中大大小小材料設備盡量甲供；另一些企業(yè)項目的采購完全依靠施工進度來拉動，即由施工單位根據施工進度提出采購要求，再由采購部門根據采購要求在物色幾家基本符合要求的供應商難詢價、比價后，選擇確定一家后實施采購；還有一些企業(yè)，覺得采購無足輕重或者沒有配備足夠的采購管理人員，而盡量將項目開發(fā)過程中所需要的各類材料設備乙供。無論采取以上哪種做法，房地產開發(fā)企業(yè)都從中嘗到了無盡的苦，要么成本無法控制、要么進度無法保障、要么與最初設計差之千里……如何才能進一步做好房地產開發(fā)企業(yè)的采購，這一疑問困惑了為數(shù)不少的房地產開發(fā)企業(yè)。針對房地產開發(fā)企業(yè)采購種類繁雜、結構復雜、涉及的關聯(lián)主體多的特點，房地產開發(fā)企業(yè)在傳統(tǒng)采購的基礎上，還可以考慮從以下幾個方面進一步加強自身的采購管理。

制定采購規(guī)則，合理選擇采購方式

房地產開發(fā)企業(yè)采購的特點，使得沒有一家房地產公司可以完美的獨自提供項目開發(fā)過程中的全部材料設備。為了保證項目的順利開展，需要將一些采購外包，從而出現(xiàn)了甲供、甲定乙供、乙供等不同采購主體的采購行為。同時因材料設備的價值、可獲得性、質量等不同，又可以分為招標采購、議標（比價）采購和直接采購等采購方式。房地產開發(fā)企業(yè)要進一步做好采購管理，首先就需要從企業(yè)及其項目的特點出發(fā)，根據采購主體、采購方式等兩個維度制定企業(yè)的采購規(guī)則。明確規(guī)定項目開發(fā)過程中各項采購的采購主體和采購方式，以保證能以最高的效率合理選擇采購主體和采購方式，減少不必要的論證審批環(huán)節(jié)。 

在設計過程中進行材料設備選型定板

在很多房地產開發(fā)企業(yè)的整個設計過程中缺乏采購部門的參與，這無疑是一個重大的錯誤。一方面由于缺乏采購部門參與而缺乏材料設備的市場信息，導致設計成果的工程成本可能偏高；另一方面導致施工圖設計完成后，沒有一個部門能夠拿出一個切實可行的材料設備清單。沒有詳細的材料設備清單，采購部門也就無法在事前合理確定各種材料設備的采購主體和采購方式，更編制不出總體的采購計劃以指導采購。

從國內萬科、金地等先進的房地產開發(fā)企業(yè)的經驗來看，采購部門不僅應該參與到設計過程中，而且在方案設計階段就應該參與進去。通過采購部門、成本部門以設計部門為橋梁與設計單位在設計過程中的互動，可以在建筑方案設計時確定建筑材料清單、在擴初設計時確定主要設備材料清單，并充分利用設計期間的時間展開材料、設備的市場調研工作，以確定主要材料設備的價格、規(guī)格型號和品牌等范圍。在施工圖設計完成后，便可制定出一份詳細的材料設備清單，在采購規(guī)則的基礎上結合項目特點以選擇出適宜的采購主體和采購方式，從而指導總體采購計劃的編制。

建立供應商管理系統(tǒng)

目前大多數(shù)房地產開發(fā)企業(yè)在采購實施前，往往需要根據實際情況尋找可合作的供應商，這大大增加了采購的機會成本，嚴重影響了采購效率；由于采購提前期不考慮不充分，導致在采購過程中缺乏對供應商資質審查和現(xiàn)場考察，以至于在合作的過程中問題不斷；在與供應商合作完成合，沒有對供應商進行履約評價，從而無法有效維護企業(yè)自身的合法利益。建立起供應商管理體系，將使得房地產開發(fā)企業(yè)能夠規(guī)避上述風險的發(fā)生。

一個完整的供應商管理系統(tǒng)應該包括供應商信息庫、供應商資質預審系統(tǒng)、供應商評估系統(tǒng)和供應商資質系統(tǒng)四個模塊構成。采購部門利用各種渠道和方式獲得的各類供應商信息建立起供應商信息庫，并隨時進行更新維護，以提高每次采購實施時供應商的搜索效率。針對搜索到的各類供應商，采購部門在招標采購等過程中組織公司相關業(yè)務部門以資質審查、現(xiàn)場考察等方式，確保供應商有能力滿足公司的采購要求，并根據獲得的供應商信息豐富供應商信息庫的數(shù)據。通過在合作過程和合作結束后，對供應商進行履約評價，并將評價與款項支付直接掛起鉤來，以最大限度的保障合作雙方的利益。利用供應商信息庫、供應資質預審、供應商評估等系統(tǒng)提供的信息建立起公司的包括合格供應商名錄、可試用供應商名錄和不合格供應商名錄在內的供應商資質系統(tǒng)。凡是合格供應商名錄內的企業(yè)，在其業(yè)務范圍內直接成為公司招標等采購的入圍單位，以減少公司采購過程中的資質預審，使采購更加有效、高效。

房地產開發(fā)企業(yè)通過完善上述三個方面，必將進一步加強自身的采購管理，從而進一步控制好開過程中的成本。