房企代收費(fèi)用　發(fā)票開(kāi)具有講究

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　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在銷(xiāo)售房屋時(shí)往往要代有關(guān)部門(mén)、單位和企業(yè)收取一些款項(xiàng)，如房屋維修基金、有線電視安裝費(fèi)等。對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)代收款項(xiàng)應(yīng)不應(yīng)該繳稅的問(wèn)題，一些企業(yè)并不太明白。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代收款項(xiàng)的涉稅處理，應(yīng)根據(jù)不同稅種的具體規(guī)定和款項(xiàng)代收的具體方式來(lái)進(jìn)行具體分析。

下面，用一實(shí)例來(lái)說(shuō)明這個(gè)問(wèn)題：

　　【例】A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司2008年取得售房收入5800萬(wàn)元，其中，含用電視臺(tái)票據(jù)代收有線電視安裝費(fèi)10萬(wàn)元。另外，其他應(yīng)付款賬簿記載著用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的售房發(fā)票為市建委代收的房屋維修基金145萬(wàn)元和用供暖公司的發(fā)票代收的取暖費(fèi)90萬(wàn)元。

　　營(yíng)業(yè)稅

　　《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第五條規(guī)定，納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用?！稜I(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十三條規(guī)定，條例第五條所稱(chēng)價(jià)外費(fèi)用，包括收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤(rùn)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)、罰息及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)，但不包括同時(shí)符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)：（一）由國(guó)務(wù)院或者財(cái)政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國(guó)務(wù)院或者省級(jí)人民政府及其財(cái)政、價(jià)格主管部門(mén)批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費(fèi)；（二）收取時(shí)開(kāi)具省級(jí)以上財(cái)政部門(mén)印制的財(cái)政票據(jù)；（三）所收款項(xiàng)全額上繳財(cái)政。《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于住房專(zhuān)項(xiàng)維修基金征免營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2004〕69號(hào)）規(guī)定，住房專(zhuān)項(xiàng)維修基金是屬全體業(yè)主共同所有的一項(xiàng)代管基金，專(zhuān)項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿(mǎn)后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造。鑒于住房專(zhuān)項(xiàng)維修基金所有權(quán)及使用的特殊性，對(duì)房地產(chǎn)主管部門(mén)或其指定機(jī)構(gòu)、公積金管理中心、開(kāi)發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住房專(zhuān)項(xiàng)維修基金，不計(jì)征營(yíng)業(yè)稅?？梢?jiàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代收的款項(xiàng)，除住房專(zhuān)項(xiàng)維修基金和符合規(guī)定條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)外，其他一切代收款項(xiàng)無(wú)論如何核算，均應(yīng)并入收入額計(jì)算應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅。如上例，A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司2008年?duì)I業(yè)稅計(jì)稅金額應(yīng)為5900萬(wàn)元（5800+10+90）。

　　企業(yè)所得稅

　　《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）第五條規(guī)定，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售收入的范圍為銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中取得的全部?jī)r(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。企業(yè)代有關(guān)部門(mén)、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷(xiāo)售收入；未納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門(mén)、單位開(kāi)具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。另外，《發(fā)票管理辦法實(shí)施細(xì)則》第三十三條規(guī)定，填開(kāi)發(fā)票的單位和個(gè)人必須在發(fā)生經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)確認(rèn)營(yíng)業(yè)收入時(shí)開(kāi)具發(fā)票。未發(fā)生經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)一律不準(zhǔn)開(kāi)具發(fā)票。從上述兩條規(guī)定來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代收的款項(xiàng)只有同時(shí)具備以下兩個(gè)條件，才可以不確認(rèn)為銷(xiāo)售收入：一是未納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)；二是由企業(yè)之外的其他收取部門(mén)、單位開(kāi)具發(fā)票的。否則，一律視為企業(yè)的銷(xiāo)售收入進(jìn)行所得稅處理。如上例中A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司為供暖公司代收的取暖費(fèi)90萬(wàn)元，因未納入所銷(xiāo)售的房屋價(jià)內(nèi)并且使用的是委托方提供的票據(jù)，這筆款項(xiàng)可以不確認(rèn)為開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入。而為市建委代收的房屋維修基金145萬(wàn)元使用了代收企業(yè)的發(fā)票，為電視臺(tái)代收的有線電視安裝費(fèi)10萬(wàn)元納入了所銷(xiāo)售的房屋價(jià)內(nèi)，這兩筆均應(yīng)按規(guī)定確認(rèn)為開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入進(jìn)行所得稅處理。

　　土地增值稅

　　《土地增值稅暫行條例》第五條，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實(shí)施細(xì)則》第五條規(guī)定，條例第二條所稱(chēng)的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益?！敦?cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）規(guī)定，縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買(mǎi)方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入；代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)；代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。

　　按照上述規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在銷(xiāo)售房地產(chǎn)時(shí)，對(duì)代收款項(xiàng)的土地增值稅處理，與企業(yè)所得稅的處理相似：如果代收費(fèi)用是記入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買(mǎi)方一并收取的，應(yīng)作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)征土地增值稅。同樣，上例中A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司為供暖公司代收的取暖費(fèi)90萬(wàn)元，因未納入所銷(xiāo)售的房屋價(jià)內(nèi)并且使用的是委托方提供的票據(jù)，這筆款項(xiàng)可以不確認(rèn)為開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入。而為市建委代收的房屋維修基金145萬(wàn)元使用了代收企業(yè)的發(fā)票，為電視臺(tái)代收的有線電視安裝費(fèi)10萬(wàn)元納入了所銷(xiāo)售的房屋價(jià)內(nèi)，這兩筆均應(yīng)按規(guī)定確認(rèn)為開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入進(jìn)行土地增值稅處理。