2015房地產(chǎn)估價師案例與分析總結(jié)：房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評估

　　五、房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評估的注意事項(xiàng)

　?。ㄒ唬┰u估的側(cè)重點(diǎn)

　　金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)開發(fā)貸款一般按企業(yè)評價為主和項(xiàng)目評價為主兩種模式操作。以企業(yè)評價為主的，評估的側(cè)重點(diǎn)是企業(yè)的綜合實(shí)力、專業(yè)素質(zhì)、財務(wù)及信用狀況等，對項(xiàng)目狀況的評估可適當(dāng)簡化；以項(xiàng)目評價為主的，評估的側(cè)重點(diǎn)是項(xiàng)目狀況、投資成本、市場分析、財務(wù)效益評價及項(xiàng)目的封閉運(yùn)作方案等，對企業(yè)狀況的評估可適當(dāng)簡化。

　?。ǘ﹦討B(tài)與靜態(tài)分析

　　在財務(wù)效益評估時，計算期較長的房地產(chǎn)項(xiàng)目（如作為酒店、商業(yè)中心等自行管理或出租的綜合性房地產(chǎn)項(xiàng)目），應(yīng)進(jìn)行動態(tài)評價，測算與分析項(xiàng)目的動態(tài)評價指標(biāo)；計算期1～2年的房地產(chǎn)項(xiàng)目（如作為普通住宅銷售的房地產(chǎn)項(xiàng)目）對資金運(yùn)用、銷售收入測算、貸款取得與償還等也應(yīng)進(jìn)行動態(tài)的分析。

　?。ㄈ╉?xiàng)目風(fēng)險評估

　　從項(xiàng)目本身及借款企業(yè)兩方面考慮。項(xiàng)目本身的風(fēng)險關(guān)注點(diǎn)主要有：項(xiàng)目的合法性、合規(guī)性和可行性（包括技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等）；施工過程及質(zhì)量風(fēng)險；租售模式風(fēng)險；外部競爭環(huán)境風(fēng)險等。借款企業(yè)的風(fēng)險關(guān)注點(diǎn)主要有：資質(zhì)及管理能力；信用狀況；其他項(xiàng)目的關(guān)聯(lián)風(fēng)險等以及項(xiàng)目條件、企業(yè)條件是否符合金融機(jī)構(gòu)的信貸政策及風(fēng)險管理要求，擔(dān)保措施的可實(shí)施性等方面。

　?。ㄋ模╉?xiàng)目市場評估

　　與對某一宗房地產(chǎn)的價值（價格）評估相比，貸款項(xiàng)目評估注重競爭區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢。一般要求進(jìn)行項(xiàng)目的SWOT（優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會、威脅）分析，評價項(xiàng)目的產(chǎn)品、客戶定位，對項(xiàng)目周邊區(qū)域及競爭項(xiàng)目分析也更深入化、具體化。

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