2015年房地產估價師基本制度與政策備考講義資料（13）

　　1.4.1.3 風險分析的目的風險分析是投資決策的重要環(huán)節(jié)，其目的是要幫助投資者回答下述問題：

　　（1）預期收益率是多少，出現的可能性有多大？

　?。?）相對于目標收益或融資成本或機會投資收益來說，產生損失或超過目標收益的可能性有多大？

　?。?）預期收益的變動性和離散性如何？

　　由于風險分析的數學方法較為復雜，考慮到編寫本書的目的，本節(jié)僅對房地產投資過程中所遇到的風險種類及其對投資的影響進行簡單介紹。有關房地產開發(fā)過程中風險分析的方法，我們將在本書的第7章進行適當介紹。

　　房地產投資的風險主要體現在投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項目的變現性和資產管理的復雜性四個方面。對具體風險因素的分析，有多種分類方式，每一種分類方式都從不同的角度分析了可能對房地產投資的凈經營收益 產生影響的因素。通常情況下，人們往往把風險劃分為對市場內所有投資項目均產生影響、投資者無法控制的系統(tǒng)風險和僅對市場內個別項目產生影響、可以由投資者控制的個別風險。

　　1.4.2 系統(tǒng)風險房地產投資首先面臨的是系統(tǒng)風險，投資者對這些風險不易判斷和控制，如 通貨膨脹風險、市場供求風險、周期風險、變現風險、利率風險、政策風險和或然損失風險等。

　　1.4.2.1 通貨膨脹風險也稱購買力風險。是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購 買力降低給投資者帶來的風險。由于所有的投資均要求有一定的時間周期，尤其 是房地產投資周期較長，因此只要存在通貨膨脹因素，投資者就要面臨通貨膨脹 風險。當收益是通過其他人分期付款的方式獲得時，投資者就面臨著最嚴重的購 買力風險。不管是以固定利率借出一筆資金還是以固定不變的租金長期出租一宗 物業(yè)，都面臨著由于商品或服務價格上漲所帶來的風險。以固定租金方式出租物 業(yè)的租期越長，投資者所承擔的購買力風險就越大。由于通貨膨脹將導致未來收 益的價值下降，所以，按長期固定租金方式出租其所擁有物業(yè)的投資者，實際上 承擔了本來應由租客承擔的風險。

　　由于通貨膨脹風險直接降低投資的實際收益率，因此房地產投資者非常重視 此風險因素的影響，并通過適當調整其要求的最低收益率，來降低該風險對實際 收益率影響的程度。但房地產投資的保值性，又使投資者要求的最低收益率并不 是通貨膨脹率與行業(yè)基準折現率的直接相加。

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