張安星:設計服務的創(chuàng)新

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   張安星，九源國際設計總經理、設計部負責人

九源的發(fā)展

從03年開始，我們從北京總部基地項目開始接觸產業(yè)園，后來從產業(yè)園到科技園，發(fā)展到總部基地，09年東北總部基地，西安總部基地，在2013有一個比較大的爆發(fā)，天津、大連、賀飛、濟南都有一些項目。

從03年到09年的產業(yè)園等項目是我們的第一個階段。當時的產業(yè)定位基本上是泛產業(yè)，就是蓋一大堆辦公室，能招到什么程度是什么程度，應該算是半產業(yè)。我們設計者的角色也是被動的，應該算是跟隨設計，基本上甲方要什么我們就給干什么，甲方要五千平米就給五千平米，要四千平米給四千平米，人家要什么我們搞什么。

從09年之后我們開始接觸臺灣科技園，北科建科技園，還有萬通城市政府項目，這個階段我們接觸的項目，從開發(fā)商角度來講，已經有了比較清晰的產業(yè)定位了。而我們的角色從純粹跟著人家跑，要什么做什么，開始向稍稍有一點策劃和想法轉變，到了可以跟他們共同編制任務書的階段?？梢哉f我們基本上參與到了項目中，不光僅僅是跟隨了。

2012年開始清光紫光、林大、定福莊，包括新農村建設和產業(yè)融合，我們發(fā)現(xiàn)產業(yè)定位越來越細化，甲方的定位會比較清晰，他們已經能夠清楚的知道想做什么。這時候我們的設計角色也在以設計為核心的同時向上下游延伸。

總的來說，我們的角色已經從簡單的跟隨和參與，發(fā)展到有一些自己的設計想法，真正建立了設計的角色，不再停留在甲方說什么我們搞什么的階段。我們已經可以向甲方提出產業(yè)園應該怎么做或者產業(yè)園應該做什么發(fā)展。希望隨著我們這方面的能力提升以及細分市場和國家市場的成長，我們能夠在下一步向領導設計方面做一些能力，比如把整個產業(yè)園到底應該怎么做，應該做什么和我們怎么樣從產業(yè)園上掙錢做一番深入研究。

設計的平臺化延伸

現(xiàn)在我們接觸到的客戶大概有這么幾種：第一種產業(yè)型客戶，第二種房地產型客戶，第三種是大學科研所，他們掌握一些專利和研究成果，第四種是一些藝術家，設計師，最后還有政府主導的一些投資項目，等等。從我們接觸的情況來看，這幾類客戶的需求不太一樣，有的很清楚自己要做什么，有的不清楚自己要做什么，有的甚至連做這個東西怎么掙錢都不知道，只是簡單地想通過銷售或者合作推出。我們在第一個階段接觸的產業(yè)園項目都是這種類型的，簡單地將就是蓋完了賣，這是最早的總部基地模式。還有一部分是有主題的，以租賃持有為主，我不賣、攢著，把這個作為以后上市或者融資的保障。

大概這兩三年以后，開發(fā)商逐漸向銷售和持有中間集中，很少有單獨做銷售和持有的。這就給作為設計單位的我們帶來了機會。在持有這一部分，除了出租以外，關于怎么能夠產生收入，怎么能夠產生收益，如果我們可以把這一方面在這個項目投入之初講清楚，甚至我們主動參與進去，我們也許更有機會來做這個項目，或者我們更有機會把我們的知識應用其中或者給甲方帶來更大的效益。抱著這樣的想法，我們對國內比較好的幾家產業(yè)運營商的一些服務方式和服務理念做了一些簡單的研究。比如億達的旗號是做最好的科技園區(qū)運營管理專家；強有天安數(shù)碼城的愿景是做國內城市產業(yè)地產開發(fā)和運營的領跑者；張江高科也是開發(fā)運營，服務集成和科技投資；幸運基金是開發(fā)加園區(qū)運營模式。北京比較有名的總部基地有一個微笑曲線，總部基地的核心價值并不集中在“賣”，他還有創(chuàng)新、研發(fā)、設計、生產、安裝、銷售、運營、品牌、服務，在最高端應該是品牌和創(chuàng)新。我們前些年一直跟隨這個項目做設計，在其他的方面，比如高價值和高溢價值方面我們的投入和研究并不很多。我們希望可以做到什么呢？在整個微笑曲線每一個步驟都能夠有所參與，從設計延伸出去，盡可能多地獲取得我們的價值和收益。

產業(yè)地產現(xiàn)在的創(chuàng)新已經不在于設計了，而是服務。產業(yè)地產的創(chuàng)新服務之道，并不是把房子從方的蓋成圓，關鍵是怎么能夠生存，怎么能夠讓它經營的更好。

我們公司總結出來的一個解讀：產業(yè)地產的本質是企業(yè)成長方案的供應商。只有能夠做到這一點，才能夠讓你的產業(yè)園、產業(yè)地產賣得出去，火得起來。要在資產和資本服務方面，給企業(yè)全面的服務、全面的提升、全面的保障，才能夠讓人家愿意來。現(xiàn)在幾乎每個縣都有開發(fā)區(qū)或者產業(yè)園，我們肯定要為客戶提供一套服務方案才有可能吸引大家。本來這應該是開發(fā)商自己需要思考的事情，但是因為產業(yè)園的運營目前還不是很成熟，不像住宅，所以我們想以我們的專業(yè)知識為切入點在這一方面給開發(fā)商建議，同時也能夠從設計角色向參與者、合作者角色轉變。

舉個例子，中關村時尚產業(yè)創(chuàng)新園是一個很小的產業(yè)園，他們做到的配套服務和觀念很吸引人，比如說公共服務平臺、設計師咨詢服務中心、全產業(yè)配套服務、時尚推廣、集中品牌的展覽、各種各樣的秀……把這些個體服裝設計師想做，或者打開市場必須做但是作為小個體做不了的事情，由我一個產業(yè)園或者創(chuàng)新園做一個打包，一起推向市場。這樣產業(yè)園李的個體都能夠在同一個平臺下向更高的方向成長、發(fā)展起來。這跟我們現(xiàn)在很多設計單位向平臺化設計方向轉變有關，至少基本原理是一致的。我們對產業(yè)園或者說創(chuàng)新式產業(yè)園的想法是利用比較小的空間，連接比較大的資源，得到比較快速的成長，這是做產業(yè)園運營服務比較關鍵的點。

資源整合

項目很多，但是各種各樣的資源也比較零散，也就是說這個平臺資源的互相通融性并不夠也并不好，開發(fā)商并不是很容易找到各個對口服務單位。一個產業(yè)園設計也好，一個普通建筑設計也好有很多相關的東西，不光是咱們設計，包括資本的融資這一塊，甚至包括運營、招商、策劃等等。我們公司現(xiàn)在開始做一些這方面的嘗試，把盡可能多的資源裝入一個大框或者裝入一個共同的平臺，然后一起去面對甲方。通過對之前成功的產業(yè)園或者產業(yè)地產的研究，提煉出精髓之后轉化成我們的知識體系，再通過綜合平臺里的資金和資本的運作，最終在主題產業(yè)園和主題地產這兩塊形成我們自己的特色和方式。以這樣的方式把我們的服務推向市場能夠讓大家都能吃口好飯。

總之，我們希望搭建一個包含了策劃、設計、資金，建設、運營的綜合平臺，為甲方提供標準化、高質量的服務。如果能夠這樣進入項目建設，就不僅僅是我們活干完了，人家給我們一筆設計費這么簡單，我們可以通過產業(yè)園運作，長年累月做長線獲得長期收益。我們希望以后九源國際未來的商業(yè)模式，尤其是在產業(yè)地產這一塊，能夠做到不動產全過程的服務運營商，能夠從更多層面產生回報。

現(xiàn)在來看，服務性行業(yè)基本上屬于賣力氣掙錢，如果我們說的這條路能夠走得通或者說可行的，那么從財產性和資本性收入來講，我們設計院將會翻一個很大的身，就不需要只靠賣勞力來掙錢了。

項目案例

定福莊新傳媒藝術基地是我們兩個月前剛剛開始做的項目。甲方要改造一個工廠，但是他們不是很清楚要干什么。我們公司整個參與進來，通過為他們做商業(yè)定位開始。首先場地，就是賣地，房子蓋一片起來賣給一些人；下一個階段是交易，通過進駐企業(yè)之間的交易和商業(yè)行為，來獲得中介費、服務費的；融資，通過進駐企業(yè)的資本幫助和投入，取得更大的資本性投入；最后是資源的整合，搭建平臺。整個產業(yè)項目，如果想做成一個真正的產業(yè)，不僅僅是一個蓋完之后就完事的事情，必然是有這么幾步才能成長成一個產業(yè)參天大樹。

在新農村改造方面，我們也跟一些大的國營中字頭企業(yè)合作，推進鄰里漸進式的中國新鄉(xiāng)村更新發(fā)展模型。我們在跟一些投資商合作的時候出了一個主意：進行新的模式研究。比如說用房產或者地產入股，我們通過包裝，把這個項目包裝做成渡假文化產業(yè)園讓農民有長久收益，而不是把地買過來他就沒有事干了，這個項目的推進現(xiàn)在也有一些收獲。

我們希望打造智慧和凝聚型平臺，用這種合作和并購，把優(yōu)秀的專業(yè)資源匯集在一起，最后能夠發(fā)展各種各樣的價值潛力，能夠為委托方提供城市設計，產業(yè)引入，土地開發(fā)等資產管理服務，而不僅僅是把我們的設計的知識賣給甲方。我們做的事情就是專業(yè)資源規(guī)劃、設計、調研、定位、城建、供應、銷售、運營、招商等等。這些可能是項目開發(fā)中的所謂核心資源，我們希望通過這種資源整合進行開發(fā)模式的制定、產業(yè)導入還有利益保障設計。

最后，我們希望能夠把自己定位成產業(yè)園區(qū)的核心顧問，在戰(zhàn)略決策以及落地實施方面提出完整的業(yè)務建議，形成我們自己的“產學研一體化”團隊。

（內容整理自“中國勘察設計協(xié)會民營分會華北片區(qū)企業(yè)發(fā)展研討會”講話）

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